Kobberrør på nytt bad og vindu som rømningsvei: delvis medhold (FinKN 2026-879)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986 i Telemark, solgt for 6,75 millioner kroner i juli 2024. Den ble markedsført som en komplett familiebolig med godkjent hybelleilighet i underetasjen. Badet i underetasjen var fra 2021, og i tilstandsrapporten fikk det i hovedsak TG 0 (ingen avvik). Vannledningene i resten av huset fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder, og rapporten sa at de interne rørene var av kobber fra byggeåret.

I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) oppga selger at et rørleggerfirma i 2021 hadde lagt nye vannrør til bad og kjøkken i kjellerleiligheten, og at selger hadde dokumentasjon på arbeidet. Tegningene fra salget viste et «godkjent vindu» på soverommet i utleiedelen.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at dokumentasjonen på røropplegget var mangelfull. Kjøperen fikk laget en takstrapport som viste at de nye rørene på badet var av kobber og ikke rør-i-rør (et system der vannrøret ligger i en beskyttelseskappe og kan skiftes uten å rive opp vegger). Vinduet på soverommet lå over en meter over bakken og kunne ikke brukes som rømningsvei.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 326 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake): 312 500 kroner for nytt røropplegg, 7 500 kroner for kontroll av stoppekran og 6 250 kroner for trinn opp til vinduet. I tillegg krevde kjøperen 20 000 kroner i takstutgifter, 129 129 kroner for tapt leieinntekt i hybelen, 106 593 kroner i juridiske utgifter og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at boligen stemte med opplysningene, at det var opplyst at huset hadde kobberrør, og at rør-i-rør ikke lot seg kombinere med en gammel kobberstamme uten store ombygginger. Selskapet viste også til at meglere mente kobberrør ikke påvirker markedsverdien.

Hva nemnda la vekt på

For det første kobberrørene. Nemnda mente at kjøperen kunne vente at et bad fra 2021 var utført etter kravene i byggteknisk forskrift, og at opplysningen om kobberrør gjaldt de gamle rørene fra byggeåret, ikke de nye. Rørleggeren hadde dessuten selv anbefalt rør-i-rør og skrevet på fakturaen at kunden overtok ansvaret for avviket. Det ble ikke opplyst til kjøperen. Nemnda fant derfor en mangel (§ 3-2).

For det andre rømningsveien. Vinduet ble solgt som godkjent, men kunne ikke brukes til å komme seg ut, og det var også en mangel.

For det tredje dokumentasjonen. Her fikk kjøperen ikke medhold. Selger hadde vist fakturaer, det var sannsynliggjort at faglærte hadde gjort jobben, og det var ikke vist at regelverket krevde mer dokumentasjon. Nemnda fant spørsmålet krevende, men landet på at det ikke var mangel (§§ 3-2 og 3-7).

For det fjerde beløpet. Prisavslaget følger verdifallet, ikke bare utbedringskostnaden (§ 4-12). Ingen skader var påvist, og bare en begrenset del av røropplegget var berørt. Nemnda satte avslaget skjønnsmessig til 50 000 kroner for rørene, la til 6 250 kroner for stigetrinn og 20 000 kroner for takst, og trakk fra kjøperens egenandel på 10 000 kroner. Samlet prisavslag ble 66 250 kroner.

Kravet om tapt leieinntekt ble avvist, fordi det ikke var feil som hindret utleie. Nemnda tilkjente 40 000 kroner for nødvendig juridisk bistand.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nyere arbeid, fremhevet i salgsdokumentene, gir større grunn til å vente at det er gjort riktig. Et bad uten merknader kan gi krav selv om huset ellers har gamle rør.

Den viser også at en mangel og en høy utbedringskostnad er to ulike ting. Når feilen ikke har skadet noe, kan prisavslaget bli mye lavere enn kostnaden ved å rive og bygge på nytt. Tapte leieinntekter krever at du kan vise at manglene faktisk hindret utleien.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2021 hadde kobberrør mot rørleggerens anbefaling, og et vindu som var oppgitt som godkjent, fungerte ikke som rømningsvei.
• Manglende dokumentasjon og tapt leie ga ikke krav.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 66 250 kroner i prisavslag, i tillegg til 40 000 kroner for juridisk bistand.