Stokkmaur og skadet yttervegg i småbruk fra 1898: ikke medhold (FinKN 2025-1032)

Hva saken gjaldt

Boligen var et småbruk med enebolig fra 1898, solgt for 8 millioner kroner og overtatt 1.10.22. Salgsoppgaven beskrev huset som i god teknisk stand, men med behov for modernisering. Den sa også at det måtte påregnes avvik fra dagens standard og tilstandssvekkelser utover vanlig slitasje. De fleste bygningsdelene fikk TG 2 eller TG 3 i tilstandsrapporten. Veggkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og rapporten sa at det ikke var lufting bak kledningen, og at kledningen stedvis var værslitt, myk og hadde råte. Kledningen på sørveggen var skiftet i 2021 og fikk TG 1 (ingen avvik). Vinduene fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten nevnte også spor etter skadeinsekter på takkonstruksjonen, og selger opplyste i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) om insekter i kjelleren om sommeren.

Våren 2023 oppdaget kjøper stokkmaur. Et skadedyrfirma ga veiledning, og det ble satt ut gift. Våren 2024 kom mauren tilbake. Da ble det avdekket omfattende fuktskader i sørveggen og en utbuling på de bærende stokkene. Rapportene mente at fukt fra utbulingen og mangelfullt arbeid rundt vinduene hadde skapt et miljø der stokkmauren trivdes. Rapporten mente at mauren hadde holdt til der lenge, trolig i mange år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper reklamerte (meldte fra om kravet) 31.5.24 og krevde 279 825 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter fradrag for egenandel, og forsinkelsesrenter. Utbedringen av veggen var priset til 289 825 kroner. Kjøper mente at den nye kledningen på sørveggen med TG 1 gjorde skadene uventet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at kjøper hadde reklamert for sent, ettersom stokkmauren var oppdaget ett år tidligere. Selskapet mente også at skadene var påregnelige for et så gammelt hus med så mange advarsler i salgsdokumentene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig, og la vekt på tre forhold.

• Alderen og opplysningsbildet. Boligen var et gammelt småbruk som ble solgt med behov for oppussing. Nemnda pekte på at feil er mer påregnelige jo eldre boligen er. Kjøper måtte regne med betydelige utgifter til blant annet vinduer, vegger og tak.
• Veggen. Selv om kledningen på sørveggen var ny, hadde selve veggkonstruksjonen bak fått TG 2, og det var opplyst at det manglet lufting og var råte i eldre kledning. Ny kledning kunne gi en forventning om at forholdene bak var sjekket, men ikke om at veggen var uten avvik. Nemnda mente utbulingen mest sannsynlig kom fra konstruksjonsendringer og dårlig arbeid rundt vinduene. Vinduene hadde TG 3.
• Reklamasjonsfristen for stokkmauren. Kjøper oppdaget stokkmaur i juni 2023, men meldte først fra i mai 2024. Nemnda mente at kravet om stokkmaur var meldt for sent.

Nemnda fant derfor ingen mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav) etter avhendingsloven § 3-2, og at stokkmaurkravet var for sent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Saken viser at også skader som kan virke uventede, for eksempel stokkmaur, kan regnes som påregnelige når huset er svært gammelt og salgsdokumentene advarer bredt om avvik og skadedyr. En nyere kledning betyr ikke at veggen bak er i god stand.

Saken viser også at fristen for å melde fra kan begynne å løpe når du først oppdager et symptom, selv om du tror problemet er løst, for eksempel etter en behandling med gift. Kravet som gjaldt stokkmauren, ble avvist på grunn av at det gikk omtrent ett år.

Kort oppsummert

• Stokkmaur og skadet yttervegg i et småbruk fra 1898. Kjøper krevde 279 825 kroner.
• Nemnda mente feilene var påregnelige ut fra alder, TG 2 og TG 3 og bredde risikoopplysninger, og at kravet om stokkmaur kom for sent.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.