Feil fall til sluk på bad i rekkehus fra 1954: delvis medhold (FinKN 2025-737)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1954, solgt for 13,9 millioner kroner i juni 2023. I tilstandsrapporten fikk badet i kjelleren TG 2 (vesentlige avvik) på overflatene, fordi flisene hadde passert halvparten av forventet levetid. Rapporten sa samtidig at det var «tilfredsstillende fall til sluket», og at det var målt 1 cm fall mot sluket bak dusjkabinettet. Membran, tettesjikt og sluk fikk TG IU (ikke undersøkt), siden sluket lå under dusjkabinettet.

Etter overtakelsen fjernet kjøperen dusjkabinettet og bygde en dusjsone med glassvegg. Ved første gangs bruk rant vannet mot døren. Målinger viste at gulvet nesten var flatt, med stedvis motfall. Kjøperen fikk også påpekt at varmtvannsberederen var koblet til en stikkontakt, noe som ikke var i samsvar med regelverket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente rapportens opplysning om fallet var uriktig, og at både fallet og berederen var mangler (feil som gir rett til for eksempel prisavslag). Kravet var 209 413 kroner i prisavslag, 6 000 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrenter. Tallet bygde på et pristilbud for å utbedre fallet.

Boligselgerforsikringen (selgers ansvarsforsikring), HDI Global Specialty, avviste kravet. Selskapet pekte på at boligen var solgt med dusjkabinett, at avviket først ble synlig da det ble fjernet, og at rapporten også nevnte at høydeforskjellen mellom sluk og terskel ikke var tilfredsstillende. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

For badegulvet kom nemnda til at det var en mangel. Rapporten hadde flere ganger sagt at fallet var tilfredsstillende, og det ga kjøperen en berettiget forventning. TG 2 gjaldt flisenes alder, ikke fallet. Det hadde liten betydning at dusjkabinettet stod der ved visningen, siden fallet skal vurderes på gulvet og ikke inne i kabinettet.

For varmtvannsberederen mente nemnda at takstmannen hadde undersøkt slik forskriften krever. Det var ikke sannsynliggjort noen mangel.

Nemnda mente også at prisavslaget måtte bli lavere enn kravet. Pristilbudet omfattet mer enn å rette opp gulvet, blant annet ny dør, nye rør og varmekabler. Bare kostnaden til å rette opp gulvet kunne gi avslag, og det måtte trekkes fra for at kjøperen fikk en oppgradering av et bad med begrenset gjenstående levetid. Nemnda fulgte sekretariatets forslag på 100 000 kroner, under noe tvil, med tillegg av forsinkelsesrenter.

Takstutgiftene ble ikke tilkjent. Nemnda la til grunn at de dekkes av kjøperens egen boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En konkret opplysning i tilstandsrapporten, som at fallet er tilfredsstillende, kan bygge en forventning selv om badet er gammelt og har TG 2. Vinner du frem, betyr det likevel ikke at hele utbedringstilbudet dekkes. Arbeid som gir deg noe nytt eller en bedre standard, blir trukket fra.

Kort oppsummert

• Rapporten sa at fallet til sluket var tilfredsstillende, men gulvet var flatt og hadde motfall.
• Nemnda fant en mangel på badet, men ikke på varmtvannsberederen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag av de 209 413 kronene som ble krevd.