Festetomt og innløsningssum: ikke medhold (FinKN 2024-546)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969 på festet tomt på 1471 kvadratmeter. Festekontrakten løp til 2068, og festeavgiften var 17 000 kroner i året. Boligen ble solgt for 5,85 millioner kroner med kjøpekontrakt datert 13.2.22, og kjøper overtok 30.4.22.

Selger hadde bestilt en råtomttakst (verdien av tomten uten vei, vann, strøm og andre opparbeidelser) fra desember 2021, som var vedlagt salgsoppgaven. Den anslo råtomtverdien til 1,6 millioner kroner og innløsningssummen til 640 000 kroner, det vil si 40 prosent. Salgsoppgaven sa at taksten kunne være veiledende for et eventuelt utkjøp, men at grunneieren kan hente inn egne rapporter, og at et utkjøp uansett må forhandles med grunneieren.

Etter overtakelsen tok kjøper kontakt med grunneieren, som la frem en egen råtomttakst på 3,5 millioner kroner. Kjøper innhentet også en verdivurdering som endte på 3 200 000 kroner, innenfor et intervall på 3,0 til 3,4 millioner kroner. Regnet med 40 prosent ville innløsningssummen etter grunneierens takst bli 1 400 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 760 000 kroner, alternativt 600 000 kroner, pluss 29 250 kroner i takstutgifter, til sammen 789 250 kroner. Kjøper mente at taksten i salgsoppgaven var feil beregnet, at takstmannen hadde vært grovt uaktsom, og at selger måtte kjenne til feilen siden selger nylig hadde solgt nabotomten.

HDI Global Specialty SE, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet pekte på at taksten var opplyst som veiledende, at utkjøp uansett måtte forhandles, at grunneieren kunne hente egen takst, og at ingen hadde dokumentert at taksten var feil. Forskjellen kunne skyldes ulike vurderingsmetoder.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første forbeholdene. Salgsoppgaven var tydelig på at taksten bare var veiledende, så kjøpers forventninger måtte være begrensede. Kjøper kunne ikke regne med at taksten var et fasitsvar på en fremtidig innløsningssum (§ 3-1).

For det andre beviskravet. Nemnda mente at det ikke var sannsynliggjort at taksten var uriktig eller uforsvarlig, selv om de senere vurderingene var mye høyere. Verdivurderinger bygger på skjønn, og store sprik er ikke uvanlige. Nemnda erkjente åpent at de ulike vurderingene fremsto som noe uforklarte, men det er kjøper som må sannsynliggjøre en feil. Takstmannen som representerte kjøpers forsikring hadde selv skrevet at det ikke var grunn til å tro at den første vurderingen var utført feil.

For det tredje selgers kunnskap (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda fant ingen holdepunkter for at selger kjente til feil i taksten, eller visste at grunneieren ville kreve mer. Salget av nabotomten talte ikke for det, siden kvadratmeterprisen der syntes regnet ut fra hele salgssummen, ikke råtomtprisen, og siden tomtene var ulike.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takst i salgsoppgaven som er merket som veiledende, ikke gir deg en garanti for hva et utkjøp eller en innløsning kommer til å koste. Grunneieren er ikke bundet av den, og prisen må forhandles eller fastsettes etter reglene for tomtefeste.

Den viser også at en høyere verdi fra en annen takstmann ikke er nok i seg selv. For å nå frem må det vises at den første taksten bygger på feil grunnlag eller metode, ikke bare at et annet skjønn gir et annet tall.

Kort oppsummert

• Råtomttaksten i salgsoppgaven ga en innløsningssum på 640 000 kroner, mens grunneierens takst var mer enn dobbelt så høy.
• Nemnda mente at forbeholdene var tydelige, og at det ikke var sannsynliggjort at taksten var feil eller at selger visste noe.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale.