Gulvvarme og varmepumpe som skulle være fikset: delvis medhold (FinKN 2025-1179)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1991, opprinnelig oppført som fritidsbolig og bygget på og gjort om til helårsbolig i 2003. Den ble solgt for 4,59 millioner kroner og overtatt i september 2023. Salgsoppgaven sa at boligen ble varmet opp med vannbåren varme, varmepumper og vedfyring.

Salgsmaterialet ga imidlertid et uklart bilde. Tilstandsrapporten sa at gulvvarmen ikke virket på befaringsdagen, og at flere poster hadde TG 3 (store eller alvorlige avvik). Takstmannen hadde ikke undersøkt den vannbårne varmen (tilstandsgrad IU, altså ikke undersøkt). Varmepumpen fra 2009 fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med en merknad om at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. Megleren la likevel inn en tilføyelse i salgsoppgaven. Den sa at det som hadde vært galt med varmeanlegget, vannkvaliteten og det elektriske anlegget senere var fikset, og at punktene derfor var tatt ut av rapporten, men at takstmannen hadde glemt å slette teksten i beskrivelsen.

Etter overtakelsen fant kjøperen at styringen av gulvvarmen ikke fungerte, at termostatene i andre etasje var ødelagt, at varmepumpen ga dårlig effekt, og at varmeelementet i den ene varmepumpen så ut til å være defekt. Han meldte fra i november 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 44 499 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Utbedringstilbudene var 35 999 kroner for gulvvarmen og 8 500 kroner for en vifte. Han mente selger kjente eller burde kjenne til at anleggene ikke fungerte.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger tegner, som kan dekke kjøperens krav), mente kravet var tapt fordi kjøperen hadde vært passiv. Det var gått lang tid fra den første meldingen til et konkret krav, og mellomliggende e-poster sa ikke hvilke feil kjøperen holdt fast ved. Selskapet mente også at forholdene var påregnelige for en bolig av denne alderen, og at selger ikke kjente til mer enn det som var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men nemnda kom til et annet resultat. Avgjørelsen var enstemmig. Fire forhold var sentrale.

For det første førte ikke innvendingen om passivitet frem. Nemnda tiltrådte sekretariatets vurdering på dette punktet.

For det andre var opplysningene ved salget motstridende. Tilstandsrapporten gav flere risikoopplysninger om gulvvarme og varmepumpe, men de ble etter nemndas syn klart dempet av megleren i salgsoppgaven, som lot forstå at varmeanlegget var fikset.

For det tredje var det dårlig dokumentert hva som var feil. Nemnda skrev at dette var magert dokumentert, men fant det under noe tvil sannsynliggjort at styringen av gulvvarmen ikke fungerte ved overtakelsen, og at varmeelementet i den ene varmepumpen måtte byttes.

For det fjerde var det upåregnelig at det måtte gjøres utbedringer umiddelbart etter overtakelsen. Kjøperen hadde ved budaksepten en beskyttelsesverdig forventning om at anlegget fungerte. Det var derfor en mangel etter § 3-2.

Nemnda satte utbedringskostnadene til 35 999 og 8 500 kroner, men trakk fra noe fordi anleggene var gamle og fordi det var gitt risikoopplysninger om varmesentralen. Etter fradrag for kjøperens egenandel ble prisavslaget satt til 30 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at meglerens tilføyelser i salgsoppgaven kan få stor vekt, også når tilstandsrapporten sier noe annet. Når opplysningene peker i ulike retninger, kan kjøperen ha en berettiget forventning om at det som er beskrevet som fikset, fungerer.

Saken viser også at kjøper ikke får full kostnad dekket når bygningsdelene er eldre og risikoen delvis er opplyst. Prisavslaget ble derfor lavere enn kravet. Nemnda pekte også på at det var dårlig dokumentert hva som var feil, og det påvirker hva som kan sannsynliggjøres.

Kort oppsummert

• Gulvvarme og varmepumpe fungerte ikke etter overtakelsen av en enebolig fra 1991, selv om megleren hadde skrevet at feil var fikset.
• Nemnda mente opplysningene var motstridende og at kjøperen hadde en beskyttelsesverdig forventning om at anlegget virket.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 30 000 kroner i prisavslag av kravet på 44 499 kroner.