Fukt og råte på loftet etter nytt tak fra 1966: delvis medhold (FinKN 2025-259)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 1966, solgt for 5,49 millioner kroner i 2022. Den ble markedsført som oppgradert, og selger hadde lagt nytt tak i 2021. Taktekkingen fikk TG 0 (ingen avvik) i tilstandsrapporten. Takkonstruksjonen og loftet fikk lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Takstmannen hadde målt noe høy fuktighet i undertaket ved loftsluken og pekt på at lagrede gjenstander kunne hindre luftsirkulasjonen.

I januar 2023 oppdaget kjøper at det var meget fuktig på loftet, med mugg og råte flere steder. Vann hadde også rent ned ved ytterdøren, som svellet. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) kort tid etter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 613 072 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet bygget på et estimat fra et byggefirma som mente at loftet måtte luftes bedre, at himlingen på badet måtte bygges om, og at store deler av undertaket måtte rives. Kjøper mente at det ikke var gitt opplysninger som tilsa konstruksjonsfeil, og at selger, som var faglært tømrer, ikke hadde fortalt om manglende dampsperre i himlingen på badet.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente kjøper var kjent med dårlig lufting, at takstmannen hadde opplyst om forhøyet fukt og satt TG 2, og at selger ikke hadde holdt tilbake noe. Selskapet fikk egne rapporter som pekte på flere årsaker: luftlekkasje fra badet og loftsluken, lagring på loftet, skadet dampbrems og etterisolering.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom under tvil til at det var en mangel. Nemnda var enig, etter en helhetsvurdering.

Det avgjørende for at det var en mangel, var at kjøper ikke hadde grunn til å vente konstruksjonsfeil som manglende dampsperre over badet eller for dårlig lufting i møne og gavler. Taket var nytt og fikk TG 0, og ventilasjonen på badet fikk TG 1. Kjøper hadde også gått opp på loftet etter overtakelsen og ikke sett mer enn det som allerede var opplyst.

Utmålingen ble langt lavere enn kravet. Nemnda mente at kjøper ikke hadde bevist at hele undertaket måtte skiftes, og at det ikke var sannsynliggjort at det var råte i undertaket. Kostnadene til bedre lufting og tetting mot badet ble vurdert som en forsvarlig utbedring. Byggefirmaets estimat for dette var på 95 000 kroner. Det ble gjort fradrag fordi utbedringen gir kjøper en bedre bolig enn avtalt, blant annet fordi det var opplyst om utett loftsluke. Kjøper hadde dessuten brukt loftet til lagring, selv om rapporten advarte mot det.

Sekretariatet kom til 50 000 kroner. Nemnda økte dette, fordi det senere var sannsynliggjort at flere sperrer hadde fått store råteskader ved takfoten. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, etter fradrag for kjøpers egenandel (den delen av en mangel kjøper selv må bære, § 3-1 fjerde ledd).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav kan vinne frem på mangelen og likevel ende langt under det du la frem. Nemnda tar utgangspunkt i den rimeligste forsvarlige utbedringen, og du må selv dokumentere at dyrere arbeid er nødvendig. Rapporter som er uenige om årsaken og omfanget, gjør det vanskelig.

Den viser også at risikoopplysninger i en tilstandsrapport, som noe høy fuktighet og råd om ikke å lagre på loftet, kan telle mot deg i utmålingen selv om du får medhold. Det du gjør etter overtakelsen kan også få betydning.

Kort oppsummert

• Fukt, mugg og skader i undertaket på et loft fra 1966 to år etter et nytt tak.
• Nemnda mente det var en mangel, fordi kjøper ikke kunne vente konstruksjonsfeil eller manglende lufting.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 100 000 kroner i prisavslag mot et krav på 613 072 kroner.