Varmekabler og sikringer i leilighet: for sen reklamasjon (FinKN 2024-855)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet fra 1974 på Østlandet, solgt for 3,53 millioner kroner ved kjøpekontrakt 9.5.22. Kjøperen overtok 31.5.22. Salgsoppgaven beskrev et delikat bad fra 2013 med varmekabler i gulvet. Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 2 (middels kraftige symptomer). Den sa at det var ukjent når anlegget sist var oppgradert, og at det burde gjøres en utvidet el-kontroll. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger nei på spørsmål om feil ved bad og om arbeid på el-anlegget.

Kjøperen oppdaget at gulvvarmen ikke fungerte som den skulle kort tid etter overtakelsen, og sendte selger en SMS i juni 2022 med spørsmål om den var i orden. Ifølge kjøperen fungerte varmekablene av og på i tiden etter. Sikringene på kjøkkenet oppdaget hun gradvis, fordi strømmen gikk når flere apparater var i bruk samtidig. Den første reklamasjonen (varselet til selger om at feilen gjøres gjeldende som mangel) kom 14.2.23, etter en lekkasje på badet i julen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 60 625 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Hun mente at feilene var uventede, og at opplysningene ved salget var mangelfulle. Hun bestred også at selger hadde gitt muntlig beskjed om sikringene på visning eller overtakelse, slik selger hevdet.

Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring) mente kjøperen hadde reklamert for sent, ca. åtte måneder etter overtakelsen. Selskapet mente uansett at det ikke var en mangel, og at det ikke var dokumentert hva som var årsaken til jordfeilen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok først stilling til reklamasjonen (§ 4-19). En kjøper mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis hun ikke reklamerer innen rimelig tid etter at hun oppdaget eller burde oppdaget feilen. Nemnda viste til Høyesterett, som har sagt at tre måneder er i ytterkanten av hva en kjøper normalt kan vente. Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For varmekablene oppdaget kjøperen svikten i juni 2022 og reklamerte først i februar 2023, omkring åtte måneder senere. SMS-en til selger var etter nemndas syn ikke en reklamasjon. Den kom ikke tydelig frem som at kjøperen gjorde feilen gjeldende som mangel. Rene uttrykk for misnøye er normalt ikke nok. Kravene til en reklamasjon er lave: kjøperen må vise hvordan feilen viser seg og at hun gjør den gjeldende.

For sikringene var det uklart hvor tidlig og hvor ofte kjøperen merket problemet. Hun hadde grunn til å forvente at sikringene ikke løste ut ved vanlig bruk av kjøkkenet, og dermed grunn til å reagere. Nemnda mente derfor at hun ikke hadde reklamert i tide.

Nemnda fant heller ikke grunnlag for unntaket i § 4-19 tredje ledd. Kravet var dermed bortfalt for begge forholdene. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan løpe fra du første gang merker en feil, selv om du ikke vet årsaken ennå. Du trenger ikke å ha en ferdig rapport eller vite hva slags krav du skal stille. Men du må gi selger et tydelig varsel om at du mener feilen er en mangel.

En melding som bare spør om noe fungerer, regnes ikke som reklamasjon. Ventetid kan koste kravet, også når det kan finnes en reell feil. Nemnda tok ikke stilling til om det var en mangel.

Kort oppsummert

• Feil ved varmekabler på badet og sikringer på kjøkkenet i en leilighet fra 1974.
• Kjøperen reklamerte først ca. åtte måneder etter at hun merket feilen, og SMS-en i juni 2022 var ikke en reklamasjon.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold fordi kravet var bortfalt, og kjøperen fikk ikke prisavslag.