Lekkasje ved pipe og mus i rekkehus fra 1976: ikke medhold (FinKN 2024-856)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus fra 1976, solgt for 7 millioner kroner og overtatt 15.8.23. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen TG 1 (ingen eller svært svake symptomer). Taktekkingen og loftet fikk TG 2 (middels kraftige symptomer). Taktekkingen fikk TG 2 fordi alderen på takshingelen var ukjent, og rapporten oppga forventet levetid til 30 år. Rapporten nevnte også noen fuktskjolder i undertaket rundt en ventilasjonsgjennomføring. Samtidig sto det at taket fremsto i god stand og at det så tett ut rundt gjennomføringene. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) krysset selger nei på spørsmål om mus og utettheter i tak.

Kjøperen flyttet inn i september og reklamerte (varslet om feilen) 4.9.23 over fukt på en soveromsvegg ved pipen. 10.11.23 reklamerte kjøperen også over spor etter mus på loftet. En fagkyndig konkluderte med at det var lekkasje ved pipen, og at et heldekkende beslag kunne være en løsning. Kjøperen la også frem bilder av mus som var fanget i felle.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at tydelige fuktskader og lekkasje ikke kunne forklares bort med at huset var gammelt, og at selger ikke hadde fortalt sannheten. Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring) avviste kravet. Selskapet mente kjøperen ikke hadde dokumentert årsak, omfang eller kostnader. Det pekte på at taket var eldre enn forventet levetid på 30 år, og at fuktmerker var opplyst om. Museforekomst var heller ikke upåregnelig i et eldre hus.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Det avgjørende var dokumentasjonen.

For musene mente nemnda at noe museaktivitet må regnes som påregnelig i en eldre bolig. Det kan likevel være en mangel hvis skadeomfanget er upåregnelig stort. Verken omfang eller utbedringskostnader var dokumentert, og bildene av fangede mus viste ikke det. Da var det heller ikke sannsynliggjort at selger eller takstmannen måtte ha kjent til det (§ 3-7 og § 3-8).

For lekkasjen ved pipen pekte nemnda på at taktekkingen kunne være fra byggeåret og 47 år gammel, og dermed utlevd. Med TG 2 var en lokal svikt i taket i noen grad påregnelig. Et heldekkende pipebeslag kunne utbedre dette, og estimatet var om lag 32 500 kroner. Kjøperen hadde ikke vist at skaden var større enn det en kjøper måtte regne med (§ 3-2).

Nemnda mente det også var uklart om selger eller takstmannen kunne ha sett lekkasjen før salget. Ingen fagkyndig hadde sagt hvor lenge lekkasjen hadde pågått, og den kunne ha blitt verre etter takstmannens befaring 19.4.23. Det var heller ikke dokumentert hvor synlig skaden var ved vanlig bruk av loftet.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen selv må sannsynliggjøre kravet. Det holder ikke å vise at det er en lekkasje eller at det finnes mus. Kjøperen må dokumentere hvor stor skaden er, hva den rimeligste forsvarlige utbedringen koster, og gjerne hvor lenge forholdet har vart.

Saken viser også at alder og tilstandsgrad har betydning. I en bolig fra 1976 med TG 2 på tak og loft må kjøperen regne med at det kan oppstå lokale feil. Bilder tatt etter overtakelsen sier lite om hvordan forholdet så ut da huset ble solgt.

Kort oppsummert

• Lekkasje ved pipen og mus i et rekkehus fra 1976, oppdaget etter overtakelsen.
• Nemnda mente omfang og kostnader ikke var dokumentert, og at slik svikt var påregnelig i et så gammelt tak.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke dekket kravet.