Uriktig solopplysning og trang garasje: delvis medhold (FinKN 2024-342)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treromsleilighet sentralt på Østlandet, oppført i 1966 og solgt for 5,7 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet en stor, vestvendt markterrasse og en garasjeplass i delt garasje med lader for elbil.

Før kjøper la inn bud, spurte han megleren om solforholdene. Svaret fra selger, formidlet av megleren, var at terrassen hadde sol mellom kl. 12 og kl. 20, men med en periode av skygge fra trær. Det hadde vært diskutert i sameiet å tynne ut trærne.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper to ting. Terrassen fikk bare sol frem til kl. 16, og var helt i skygge fra kl. 17. Dessuten ble det trangt å manøvrere bilen til og fra garasjeplassen hvis naboen hadde parkert ved siden av.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 700 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Av dette gjaldt 400 000 kroner solforholdene og 300 000 kroner garasjeplassen. Han krevde også 4 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. Han mente at forholdene var uventede, og at selger hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo. Det mente at kjøper var varslet om trær som kunne gi skygge, og at det ikke var umulig å parkere en vanlig bil i garasjen. Selskapet mente også at et eventuelt avslag måtte være lavere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til ulikt resultat for de to forholdene.

Solforholdene var en mangel (§ 3-8, som gjelder uriktige opplysninger). Opplysningen om sol til kl. 20 stemte ikke med virkeligheten, og henvisningen til noe skygge fra trær beskrev ikke at terrassen var helt skyggelagt fra kl. 17. Nemnda pekte på at terrassen var særlig fremhevet i salgsoppgaven, og at nemnda tidligere har behandlet uriktige solopplysninger på samme måte.

Garasjeplassen ble ikke ansett som en mangel av et flertall i nemnda, etter stor tvil. Plassen var 218 cm bred, en del bredere enn i en tidligere sak der plassen var ansett for smal. Selskapet viste til at en gjennomsnittlig bil er 184 cm bred, og kjøper hadde ikke kommentert det. Kjøper hadde heller ikke sett på garasjen på visning, og eldre plantegninger i salgsoppgaven viste målene. Flertallet mente kjøper ikke kunne vente at en eldre garasje følger dagens krav (§ 3-2 og § 3-7).

Et mindretall mente derimot at garasjeplassen var en mangel. Forskjellen mellom en brukbar og en lite brukbar plass er noen få centimeter, og det er vanskelig for en vanlig kjøper å se på visning. Selger hadde selv ikke fått plass til egen bil der.

For solforholdene satte nemnda prisavslaget til 300 000 kroner (§ 4-12), ikke de 400 000 kroner kjøper krevde. Den la vekt på en verdivurdering fra selskapets megler, som den fant forsvarlig begrunnet, og som kjøper ikke hadde gitt konkrete innvendinger mot. Erstatning for advokatutgifter på 4 000 kroner ble tilkjent (§ 4-14), sammen med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger selger gir om sol, særlig når du spør om det skriftlig før budet, kan bli avgjørende hvis de ikke stemmer. En liten advarsel om skygge fra trær hjelper ikke når virkeligheten er mye dårligere enn det som ble oppgitt.

Den viser også at mindre synlige forhold, som størrelsen på en parkeringsplass i en eldre garasje, er vanskeligere å vinne frem med. Da kan det telle mot deg at du ikke har sett på plassen selv, eller at målene stod i dokumentene.

Kort oppsummert

• Opplysningen om sol til kl. 20 stemte ikke, og nemnda fant en mangel ved solforholdene.
• Garasjeplassen ble ikke ansett som en mangel av flertallet, men et mindretall var uenig.
• Kjøper fikk delvis medhold: 300 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner til advokatutgifter.