Parkslirekne på stor tomt ved sjøen: medhold (FinKN 2024-163)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på en eid tomt på 2 481 kvadratmeter på Østlandet, solgt for 20 millioner kroner ved kontrakt i juni 2022. Salgsoppgaven beskrev en vestvendt og solrik tomt, pent opparbeidet med plen, barkebed og beplantning, og med sti ned til strandlinjen. Kjøperen overtok i august 2022.

En tid etter overtakelsen fikk kjøperen vite at det var parkslirekne på tomten, og at den er svartelistet, skadelig og lett sprer seg. Kjøperen klaget til forsikringsselskapet i juni 2023 og la frem et budsjett for å fjerne planten på 250 til 300 kvadratmeter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 562 500 kroner, som var prisen i budsjettet. Kjøperen mente at planten er en stor spredningsrisiko, at fjerningen tar tid, koster mye og må gjøres av fagfolk, og at selger eller den forrige eieren hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger. Kjøperen mente blant annet at bildene i salgsoppgaven viste en tomt uten spor av planten.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Selgerne sa de aldri hadde fått vite noe om planten da de kjøpte huset. Den forrige eieren forklarte at planten var godt etablert, men at de hadde sett den som en pen prydbusk og ikke visste at den var svartelistet. Selskapet mente at planten er vanlig i kyst- og fjordområder, at ingen hadde pålagt fjerning, og at kjøperen uansett krevde en for dyr metode.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og fant en mangel etter § 3-2 (boligen avviker fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente). Den la vekt på fire ting.

For det første er parkslirekne oppført på listen over fremmede organismer som det er forbudt å innføre, sette ut og selge. For det andre plikter eieren etter naturmangfoldloven § 69 å holde planten under kontroll, selv uten vedtak om fjerning. Det tar tid og penger. For det tredje kan tomten ikke uten videre brukes slik den var tenkt. For det fjerde kan en vanlig kjøper ikke forventes å kjenne planten og problemene den skaper.

Nemnda viste også til en tidligere sak der et område på 55 til 60 kvadratmeter ble regnet som et avvik. Her var området fire til fem ganger så stort, så det talte enda sterkere for en mangel.

Når det gjaldt beløpet, la nemnda kjøperens budsjett til grunn. Selskapet hadde ikke dokumentert at en billigere metode ville virke, og kjøperen fikk ingen fordel av arbeidet som skulle trekkes fra. Fra kravet gikk 10 000 kroner som egenandel (den delen av tapet kjøperen selv må bære, etter § 3-1 fjerde ledd). Prisavslaget ble derfor 552 500 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at parkslirekne kan være en mangel selv om ingen myndighet har krevd at den fjernes, fordi eieren uansett har plikt til å holde den i sjakk. Størrelsen på området og hvor mye tomten betyr for boligen spiller inn.

Saken viser også at det er nok å vise til et konkret prisoverslag, hvis selskapet ikke kan dokumentere at en billigere løsning er nok. At selgerne ikke visste at planten var forbudt, endret ikke utfallet, siden saken ble avgjort på forventningene til tomten.

Kort oppsummert

• Parkslirekne dekket 250 til 300 kvadratmeter av en tomt ved sjøen, og kjøperen krevde 562 500 kroner.
• Nemnda mente eieren må holde planten under kontroll, og at tomten derfor avvek fra det kjøperen kunne vente.
• Kjøperen fikk medhold, og prisavslaget ble 552 500 kroner etter egenandelen.