Utett bad og ventilasjon i leilighet fra 2006: ikke medhold (FinKN 2025-733)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet fra 2006, solgt for 2,8 millioner kroner i juni 2023. Tilstandsrapporten ga badets vegger og himling TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten opplyste at baderomsplatene i dusjsonen var utette, og at én av platene var oppsvullet. Kjøperen ble anbefalt å bruke tett dusjkabinett inntil platene var byttet. Gulv og sluk med membran (tettesjiktet) fikk TG 2. Hull for fuktmåling i tilstøtende konstruksjon var ikke tatt, fordi det allerede var påvist avvik. Ventilasjonsanlegget fikk også TG 2.

Etter overtakelsen fant kjøperen at badet ikke var tett, og at det var fuktskader i konstruksjonen bak, mot kjøkkenet. Kjøperen oppdaget også at en tidligere rapport fra 2017, før selgers eiertid, omtalte en lekkasje i dusjhjørnet. Ventilasjonsanlegget hadde dårlig effekt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 183 876 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 3 060 kroner i takstutgifter og 83 313 kroner til juridisk bistand, med forsinkelsesrenter. Kravet er oppgitt til 276 968 kroner samlet. Kjøperen mente at tilstandsrapporten ikke fulgte forskriften, og at den derfor var ugyldig. Da måtte risikoopplysningene tenkes bort, slik at avvikene ble upåregnelige.

Boligselgerforsikringen (selgers ansvarsforsikring), HDI Global Specialty, avviste kravet. Selskapet mente at rapporten fulgte forskriften og ga konkrete risikoopplysninger. For ventilasjonen viste det til at kjøperen hadde reklamert for sent, eller at forholdet oppsto etter overtakelsen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente for det første at tilstandsrapporten var i samsvar med forskriften. Takstmannen kan hoppe over hulltaking hvis det allerede er påvist avvik med sannsynlighet for fuktskade, så lenge han sier fra om årsaken og bruker fuktmåler. Det hadde han gjort. Rapporten sa klart fra om utette plater, mulige følgeskader og manglende hulltaking.

For det andre var kjøperen dermed kjent med at badet var utett, og at det var fare for følgeskader. Skaderapporten fra 2017 var ikke kjent for selger, som kjøpte i 2019.

For det tredje er det generelt vanskelig å påberope seg en mangel (en feil som gir rett til for eksempel prisavslag) på en bygningsdel med TG 3. Skadene var påregnelige i lys av det som var opplyst.

For ventilasjonen fikk anlegget TG 2 og en anbefaling om vedlikehold. Det som kom frem etterpå, var vanlig slitasje. Nemnda nevnte også at kjøperen selv må bære de første 10 000 kronene av en mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En rapport som er gyldig og tydelig om et avvik, gjør det svært vanskelig å få medhold når akkurat dette avviket senere viser seg. Det hjelper lite at skadene ble større enn ventet, når rapporten ba om nærmere kontroll og advarte om følgeskader. Det gjelder selv om leiligheten er forholdsvis ny.

Kort oppsummert

• Utett bad med følgeskader mot kjøkkenet og svak ventilasjon i en leilighet fra 2006.
• Rapporten ga TG 3 på badet og varslet om utette plater og manglende hulltaking, og nemnda mente den var gyldig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.