Svikt i gulv og varme i leilighet fra 1924: ikke medhold (FinKN 2024-693)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Østlandet fra 1924, solgt for 4,9 millioner kroner i 2023. Salgsprospektet sa at den fremsto som godt holdt med normal bruksslitasje. Overflater og kjøkken fikk TG 1 (best mulig tilstand). Men etasjeskille og gulv mot grunn fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at boligen hadde betydelige skjevheter, og anbefalte å rette dem opp først når boligen en gang skulle renoveres. Oppvarmingen, som var vannbåren gulvvarme, fikk også TG 2, med opplysning om en drypplekkasje fra en ventil.

Selger hadde eid boligen i om lag 11 år. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte han nei på spørsmål om skjeve gulv og ufaglært arbeid.

Like etter overtakelsen, da leiligheten var tom for møbler, fant kjøperen svikt i gulvet. En entreprenør mente at gulvet ga etter og knirket, at det kunne være en konstruksjonsfeil, og at gulvene i alle rom måtte rives. Han mente også at legging av parkett og vannbåren varme ikke fulgte anvisningene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 219 675 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Hun krevde også 4 000 kroner for advokatbistand og 48 000 kroner for leiebolig, samt forsinkelsesrenter. Hun mente selger måtte ha kjent til gulvet etter mange år i boligen, og at skjevhetene var uventede.

Forsikringsselskapet avviste kravet. Selger hadde ikke visst om avvik utover det som var opplyst. Gulvet og den vannbårne varmen fikk begge TG 2 med konkrete risikoopplysninger, og da var avvikene ikke upåregnelige.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Kjøperens nemndsanmodning gjaldt bare spørsmålet om mangel etter avhendingsloven § 3-2. Nemnda var enig, og la særlig vekt på tre ting:

• Boligens alder. Leiligheten var fra 1924, og undergulv og bærende konstruksjon regnes som like gamle. Parkettgulvet var skiftet siden byggeåret, men det ble ikke opplyst om oppgraderinger som skapte forventninger om et rett gulv.
• TG 2 for gulv og varme. Ved TG 2 må kjøper moderere forventningene. Rapporten sa uttrykkelig at det var betydelige skjevheter, og at det var en drypplekkasje ved den vannbårne varmen.
• Sammenheng mellom opplyst risiko og problemet. Problemet med knirk og svikt henger sammen med underliggende konstruksjon, og ikke parketten eller kjøkkenet i seg selv. Kjøperen kunne heller ikke vente at kjøkkenet var montert etter dagens byggeskikk. Nemnda mente heller ikke at det var sannsynliggjort at leiligheten var ubeboelig ved overtakelsen.

Sekretariatet mente også at selgers opplysningsplikt etter § 3-7 ikke var brutt, fordi forholdet først ble oppdaget da boligen var tømt for møbler.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 på overflater ikke hjelper når en annen del, som etasjeskillet, har TG 2 med tydelig kommentar om skjevheter. Kjøper må da regne med at gulvet kan kreve utbedring.

Den viser også at eldre boliger gir mindre rom for forventninger om rette gulv og moderne løsninger. Når problemet først blir synlig etter at møblene er borte, er ikke det nok til å vise at selger visste om det.

Kort oppsummert

• Kjøper fant svikt og knirk i gulvet i en leilighet fra 1924, og krevde 219 675 kroner.
• Nemnda la vekt på alderen, og på at etasjeskille og vannbåren varme hadde TG 2 med opplyste skjevheter og drypplekkasje.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem med kravet.