Ny takstein, gammelt undertak i enebolig fra 1966: ikke medhold (FinKN 2024-553)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1966, med tilbygg fra 1971 og dobbeltgarasje fra 2010. Den ble solgt for 2,5 millioner kroner. Salgsoppgaven fortalte at selger blant annet hadde lagt ny utvendig taktekking. Tilstandsrapporten oppga at det var skiftet takstein i 2021, og ga taktekkingen TG 1 (best mulig tilstandsgrad).

Takkonstruksjonen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at boligen hadde plassbygde takstoler med bordtak som undertak, fra byggeåret. Den pekte på punktert dampsperre og manglende isolasjon rundt downlights. Selger svarte i egenerklæringen at arbeidet var utført av ufaglærte.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at undertaket ikke var skiftet sammen med taksteinen. En takstmann kunne bekrefte at undertaket var eldre enn taktekkingen. Det var også en åpning i undertaket. En byggmester anslo utbedringen til 192 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 192 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at et tak som var omtalt som nytt, ga grunn til å tro at også undertaket var nytt. Takstmannen skulle etter forskriften ha vurdert undertakets alder og sagt fra om den. Kjøperen mente derfor at boligen avvek fra det en kjøper kunne vente, og at opplysningene var mangelfulle.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Salgsoppgaven hadde bare sagt at taktekkingen var skiftet. Kjøperen kunne ikke vente at undertaket hadde samme alder, og takkonstruksjonen hadde fått TG 2. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga også selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke var en mangel, og la vekt på tre ting.

For det første var opplysningene begrenset til taktekkingen. Tilstandsrapporten sa uttrykkelig at moderniseringen gjaldt skiftet takstein. Kjøperen kunne ikke vente noe annet enn fornyet takstein og utvendig taktekking.

For det andre var det ingenting som tilsa at undertaket eller andre deler av taket var fornyet. Snarere tvert imot.

For det tredje ble takkonstruksjonen som helhet gitt mørk TG 2, og rapporten beskrev undertaket som en del av konstruksjonen fra byggeåret.

Nemnda leste kjøperens senere brev, men fant ikke at det stilte saken i et annet lys. Den vurderte verken mangel etter kravet om det kjøper kunne forvente eller etter reglene om selgers opplysningsplikt som brutt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er selve ordlyden i salgsdokumentene som teller. Står det at takstein er skiftet, kan du ikke uten videre regne med at hele taket er nytt.

Den viser også at en tilstandsgrad på takkonstruksjonen og en beskrivelse av byggeåret kan stå sterkt mot en påstand om at noe var upåregnelig. Det lønner seg å lese hvilke deler av en bygningsdel som er omtalt, og hvilke som ikke er.

Kort oppsummert

• Bare taksteinen var skiftet i en enebolig fra 1966, mens undertaket var fra byggeåret.
• Nemnda mente at salgsdokumentene bare lovet ny takstein, og at undertaket fikk TG 2.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 192 000 kroner.