Radon over grenseverdi i tomannsbolig fra 1923: ikke medhold (FinKN 2024-228)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig fra 1923, solgt for 12,15 millioner kroner høsten 2022. Salgsoppgaven sa at radon ikke var målt, og at huset mangler radonsperre (en tett membran mot grunnen). Den nevnte også at strålevernforskriften setter en grense på 200 becquerel per kubikkmeter (Bq/m3) for utleid bolig. Tilstandsrapporten ga radon TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og anbefalte at det ble målt. Kostnaden ble anslått til under 10 000 kroner.

Selger hadde eid boligen siden 2013. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om det var målt radon.

Etter overtakelsen ble det målt en årsmiddelverdi på 246 Bq/m3. Kjøperne reklamerte (meldte fra om mangelen) i desember 2022.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 302 580 kroner. I tillegg krevde de 13 977 kroner i takstutgifter og 62 531 kroner i sakskostnader. De mente boligen ikke svarte til det de kunne forvente, og at opplysningene ved salget var mangelfulle. De mente også at takstmannen ikke hadde forklart risikoen og følgene av radon.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Det pekte på at boligen var omtrent hundre år gammel, og at radon var omtalt som en risiko både i salgsoppgaven og i tilstandsrapporten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at boligen ikke hadde en mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første var opplysningene om radon tydelige. Kjøperne fikk vite at det ikke var målt, at det ikke var radonsperre, og at forholdet var vurdert som TG 2 med anbefaling om måling. Det var ingenting som tydet på at selger eller takstmann kjente til høye verdier. Takstmannen har heller ingen plikt til å måle radon. En slik måling bør gå over lang tid i vinterhalvåret og passer dårlig i et boligsalg.

For det andre var boligen svært gammel. Da ble bygget etter andre regler, og kjøperne måtte regne med at radon kunne forekomme og kreve tiltak. Nemnda mente at kostnaden ikke gikk ut over det kjøperne måtte ta høyde for. Anslaget under 10 000 kroner gjaldt selve målingen, ikke mulige tiltak etterpå.

For det tredje var det ikke lagt frem dokumentasjon på at en enklere løsning, et radonsug (en vifte som trekker radon ut under huset), ikke var nok. Utbedringen med et mer omfattende ventilasjonsanlegg var derfor ikke sannsynliggjort.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tydelig risikoopplysning kan bety mye. Når salgsoppgaven og tilstandsrapporten sier at det ikke er målt radon, og anbefaler måling, regner nemnda med at kjøperen har tatt høyde for at verdiene kan være for høye. Det gjelder særlig i en gammel bolig. At verdien viser seg å ligge over grenseverdien, er ikke nok i seg selv til å regnes som en mangel.

Saken sier ikke at radon aldri kan gi krav. Hvis selger eller takstmann hadde visst om høye verdier, eller hvis opplysningene hadde vært svake, kunne vurderingen blitt en annen.

Kort oppsummert

• Radon på 246 Bq/m3 ble målt i en tomannsbolig fra 1923, etter at salget hadde opplyst om manglende måling og manglende radonsperre.
• Nemnda mente radonrisikoen var tydelig opplyst og at boligens alder tilsa at kjøperne måtte regne med tiltak.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperne fikk ikke prisavslag.