Trapperom og kjeller i arealet, hus fra 1892: delvis medhold (FinKN 2024-1084)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet over tre etasjer, opprinnelig oppført i 1892 og seksjonert i 2021. Den ble solgt for 7,85 millioner kroner og overtatt 15. januar 2023. Salgsoppgaven oppga 137 kvadratmeter bruksareal og 136 kvadratmeter primærrom (P-rom, altså rom til opphold). Den advarte også om manglende godkjenning til varig opphold i underetasjen og mulig i loftet, og om manglende dokumentasjon.

Ved kontraktsigneringen fikk kjøperen plantegningene fra seksjoneringen. Da viste det seg at trapperommet mellom andre etasje og loftet var fellesareal. Kjellerarealene var dessuten feilseksjonert, slik at leiligheten disponerte deler som hørte til naboseksjonen, og omvendt. Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mangel) før overtakelsen. En takstmann fant et avvik på 13 kvadratmeter, hvorav 10 gjaldt andre etasje og 3 gjaldt loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 467 155 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake): 450 000 kroner for verditap og 17 155 kroner i kostnader til reseksjonering (å endre seksjoneringen). Beløpet bygde på et verditap anslått av en megler. Kjøperen mente at både selger og megler måtte ha visst at arealene ikke tilhørte seksjonen.

Boligselgerforsikringen (forsikring selger har tegnet, som kjøper kan kreve mot) bestred ikke ansvaret for arealavviket. Selskapet mente likevel at verditapet var mye mindre. Det viste til en annen meglers anslag på 200 000 kroner og mente at et riktig avslag lå mellom 100 000 og 150 000 kroner. Selskapet mente også at reseksjoneringen måtte deles med naboen.

Hva nemnda la vekt på

Partene var enige om at det var en mangel, så nemnda tok stilling til hvor stort avslaget skulle være. Tre forhold var viktige.

Nemnda mente avviket var egentlig, ikke uegentlig . Verditapet må vurderes skjønnsmessig og konkret. Nemnda anså det mest sannsynlig at det lå mellom de to meglerestimatene, og fant det laveste anslaget lavt sett i lys av beliggenhet og pris per kvadratmeter. Nemnda kunne likevel ikke gi kjøperen mer, fordi det meste av avviket gjaldt trapperommet, som er mindre verdt enn sentrale rom og som ligger i sameie mellom seksjonene. Nemnda tilkjente 350 000 kroner, med rente. Reseksjoneringen gjaldt bare kjelleren.

Nemnda delte seg i spørsmålet om egenandelen på 10 000 kroner skulle trekkes fra (§ 3-1 fjerde ledd). Flertallet mente at trappen i sameie og den feilseksjonerte kjelleren er rettsmangler (en annen har rett i eiendommen), og at egenandelen da ikke trekkes (§ 4-17). Mindretallet mente avslaget var for verditap ved arealavviket, slik at egenandelen skulle trekkes.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at areal som ikke tilhører din seksjon kan gi prisavslag, selv om salgsoppgaven har et forbehold om ulovligheter. Hvor mye du får, avhenger av hvilke rom det gjelder og av dokumentasjon på verditapet. Uenige meglerestimater ender ofte i et skjønn mellom dem.

Kort oppsummert

• Trapperom og kjeller var regnet med i arealet, men tilhørte fellesarealer eller naboen.
• Nemnda tilkjente kjøperen 350 000 kroner i prisavslag, og var uenig om egenandelen.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Avgjørelsen var avgitt under dissens.