Museskader og taklekkasje i bolig fra 1988: delvis medhold (FinKN 2024-343)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1988, solgt for 4,25 millioner kroner. Kontrakten er datert 18.8.22, og kjøperen overtok 29.8.22. Salgsoppgaven omtalte en idyllisk fritidseiendom. Tilstandsrapporten sa at bygningen hadde behov for vedlikehold og oppgradering. Taktekking, takvinduer, nedløp og beslag og veggkonstruksjon fikk alle TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om veggene het det at musesikring var montert i nedre kant av konstruksjonen. Selgeren hadde eid hytta siden 1987. Hun svarte nei på om hun kjente til utettheter i taket, og ja på skadedyr, med en merknad om maur på ett soverom for over ti år siden.

En tid etter overtakelsen fant kjøperen en taklekkasje og musemøkk i boligen. En takstrapport pekte på to årsaker. Det ene var et utett yttertak, særlig rundt pipegjennomføringen, som hadde gitt fukt i sponplater og panel. Lekkasjen hadde utviklet seg over minst ett år. Det andre var mus, som hadde vært til stede over flere år, og som trolig hadde påvirket etasjeskillet mellom første etasje og loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kostnadene var 20 625 kroner for ny pipehatt, og et pristilbud på 130 000 kroner for å utbedre musesikringen. Senere kom et nytt tilbud på 195 156 kroner. Kjøperen mente at både lekkasjen og museskadene var upåregnelige, selv om boligen var gammel.

Selskapet avviste kravet. Det mente at boligen var i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Selskapet påpekte også at det ikke var dokumentert manglende musesikring, bare svakheter ved den som fantes.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde funnet mangel på begge forhold. Nemnda kom til ulikt resultat for de to forholdene.

• Museskadene var en mangel. Nemnda var enig i at mus er påregnelig i et eldre hus, men her var det konkret opplyst om musesikring i nedre del av konstruksjonen. Det ga kjøperen en nokså spesifikk og betryggende beskrivelse, og forventningene må vurderes ut fra den.
• Lekkasjen fra pipebeslaget var ikke en mangel. Nemnda var mer i tvil her, men la vekt på at beslagene var fra byggeåret. Normal levetid for takbeslag er 15 til 35 år, og utskifting måtte da påregnes. Nedløp og beslag hadde TG 2, og boligen var markedsført med behov for vedlikehold og oppgradering.

Beløpet ble lavere enn tilbudene. Nemnda mente at omfanget av museskadene og kostnadene var svakt dokumentert, og at det er kjøperen som må bevise omfanget av nødvendige utbedringer. Det var lagt frem et pristilbud i Excel uten kommentarer om fradrag for standardheving eller forlenget levetid. Prisavslaget ble satt til 55 000 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i tilstandsrapporten om et bestemt tiltak, kan bety mer enn boligens alder. Når rapporten sier at musesikring er montert, kan du regne med at boligen er sikret, selv om huset er gammelt. Omvendt er det vanskelig å få medhold for en bygningsdel som allerede har tilstandsgrad 2 og en levetid som er nesten brukt opp.

Saken viser også at kravet må dokumenteres. Beløpet ble satt lavere enn tilbudene, fordi kostnadene og omfanget av skaden var svakt belyst. Et tilbud uten forklaring av hva som er nødvendig, og hva som er forbedring, gir lavere avslag.

Kort oppsummert

• Taklekkasje ved pipen og museskader i en fritidsbolig fra 1988, som var 34 år gammel ved kjøpet.
• Nemnda mente museskadene var en mangel fordi rapporten opplyste om musesikring. Lekkasjen var ikke en mangel, fordi beslagene var gamle og boligen var markedsført med vedlikeholdsbehov.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 55 000 kroner.