Etterisolering og el-feil i enebolig: delvis medhold (FinKN 2025-315)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1947, solgt for 13,7 millioner kroner i mai 2022. Salgsoppgaven fortalte at de fleste vinduene var skiftet i 2015 og 2016, at yttervegger i laft var kledd utvendig, og at deler av boligen var etterisolert med 5 cm innvendig i 1. etasje i 2015. Vinduer og dører fikk i hovedsak TG 1 (ingen eller svake symptomer), mens veggkonstruksjonen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Frokostterrassen var fra 2015, og selger hadde opplyst om en tidligere lekkasje som var utbedret av fagfolk. Elanlegget fikk TG 1. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på om det fantes samsvarserklæring eller kontroll av el-anlegget.

Vinteren 2022 merket kjøperen kald trekk. I juni 2023 åpnet kjøperen konstruksjonen og fant dårlig tetting rundt vinduene, at veggene ikke var etterisolert slik det sto i salgsoppgaven, alvorlige feil på el-anlegget og en lekkasje fra frokostterrassen ned i kjelleren. Kjøperen reklamerte i juli 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 335 835 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 39 000 kroner for midlertidig leiebolig, 56 490 kroner for ny varmepumpe, advokatkostnader og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige, og at opplysningen om etterisolering var uriktig.

HDI Global Specialty, som hadde boligselgerforsikringen, mente at kjøperen reklamerte for sent på vinduene og terrassen. Om isolasjonen mente selskapet at boligen var isolert som opplyst, og at avvikene på el-anlegget var påregnelige, siden det var opplyst at samsvarserklæring manglet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) delte kravet i to, og nemnda sluttet seg til det.

For det første var det reklamert for sent på kald trekk ved vinduer og dører, og på lekkasjen fra frokostterrassen (§ 4-19). Kjøperen merket trekken allerede vinteren 2022, men reklamerte først i juli 2023. Reklamasjon (melding om at man mener det er en mangel) må komme innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget forholdet.

For det andre var manglende etterisolering og feilene på el-anlegget mangler (§ 3-2 første ledd). Salgsoppgaven sa at veggene var etterisolert, og det hadde ikke skjedd. Feilene på el-anlegget var alvorlige, og anlegget hadde fått TG 1.

For det tredje ville ikke nemnda sette et beløp på prisavslaget (§ 4-12). De sakkyndige var svært uenige om nødvendig utbedring, og ingen av partene hadde hentet inn flere pristilbud som viste de faktiske kostnadene. Nemnda mente at kjøperen hadde krav på erstatning for rimelige og nødvendige advokatkostnader (§ 4-14).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan koste et krav, selv når feilen er reell. Den som merker et symptom som trekk, bør melde fra tidlig og ikke vente på å finne årsaken.

Den viser også at en klar opplysning i salgsoppgaven, som at veggene er etterisolert, kan gi et krav hvis den ikke stemmer. Og at en mangel ikke alltid gir et fastsatt beløp: uten gode og sammenlignbare pristilbud kan nemnda la være å utmåle avslaget.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 1 335 835 kroner for isolasjon, vinduer, el-anlegg og terrasse.
• Isolasjon og el-anlegg var mangler, mens klagen på vinduer, dører og terrasse kom for sent.
• Kjøperen fikk delvis medhold, men nemnda fastsatte ikke beløpet på prisavslaget.