To lekkasjer i leilighet fra 1908: delvis medhold (FinKN 2024-691)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård fra 1908, solgt for 6,55 millioner kroner i 2022. Prospektet fortalte at den var «omfattende renovert» i 2005. Salgsmaterialet nevnte ikke risiko ved tak eller balkong. Etasjeskiller og innvendige overflater fikk TG 1 (best mulig tilstand), og selger svarte nei på spørsmål om utettheter i tak og fasade.

Mellom budaksept og overtakelse oppsto det en lekkasje fra sameiets yttertak. Den ble ikke utbedret før overtakelsen. Kort tid etter overtakelsen rant det vann fra himlingen og ned gjennom kjøkkeninnredningen. Sameiets forsikring dekket følgeskadene innvendig, men ikke arbeidet med å rette opp årsaken. Kjøperen ble også fortalt av naboen i etasjen over at det hadde vært en liknende lekkasje for sju til åtte år siden. En egen lekkasje kom senere fra naboens takterrasse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 150 316 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet var kjøperens andel av utbedringskostnadene. Kravet gikk under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Kjøperen mente at taklekkasjen var en ny skade som selger bar risikoen for, og at lekkasjen fra naboens takterrasse var uventet.

Forsikringsselskapet avviste kravet. Det mente at taklekkasjen var en eldre skade som viste seg før overtakelsen, og at kjøperen var nærmest til å bære risikoen for et gammelt tak som ikke var undersøkt. Ved en eventuell utmåling mente selskapet at fradraget måtte være 90 til 100 prosent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting var avgjørende:

• Taklekkasjen var en ny tilstandsendring. Lekkasjen kom mens selger fortsatt bar risikoen for boligen, og var ikke en tidligere skade. Leiligheten var derfor ikke i den tilstanden kjøperen hadde sett ved visningen, og det er en mangel etter avhendingsloven § 3-1 første ledd.
• Lekkasjen fra takterrassen var upåregnelig. Nemnda la vekt på at salgsmaterialet nesten ikke sa noe om risiko ved disse delene av bygget, og at selger hadde svart nei på spørsmål om lekkasjer. Det er en mangel etter § 3-2, men nemnda kalte saken et grensetilfelle.
• Utmålingen. Nemnda la til grunn at utbedringen kostet 573 470 kroner for taket og 109 787 kroner for takterrassen. Etter en skjønnsmessig vurdering, med noe fradrag for at kjøperen får en bedre standard og lengre levetid, ble prisavslaget satt til 90 000 kroner etter fradrag av egenandelen. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger bærer risikoen for nye skader som oppstår mellom budaksept og overtakelse. Da er kjøper i sin fulle rett til å få boligen i den tilstanden den hadde ved kjøpet.

Den viser også at alderen på en bygningsdel ikke alene avgjør. Når salgsmaterialet sier lite eller ingenting om taket, kan kjøper vente at det ikke lekker like etter overtakelsen. Men beløpet blir ofte lavere enn kravet, siden nemnda trekker fra for standardheving og kjøperens egenandel.

Kort oppsummert

• To lekkasjer, fra sameiets yttertak og fra naboens takterrasse, rundt overtakelsen av en leilighet i en bygård fra 1908.
• Nemnda mente taklekkasjen var en ny skade selger bar risikoen for, og at takterrassen var upåregnelig.
• Kjøper fikk delvis medhold: 90 000 kroner i prisavslag av 150 316 kroner som ble krevd.