Skjev støttemur på tomten: reklamert for sent, ikke medhold (FinKN 2025-799)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965, solgt for 3,4 millioner kroner. Den ble solgt ved fullmakt, det vil si at en annen enn eieren stod for salget. Salgsoppgaven beskrev en eldre bolig med hovedtrekk fra byggeåret og et oppgraderingsbehov. I tilstandsrapporten fikk grunnmuren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og byggegrunnen fikk TG IU (ikke undersøkt). I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger ja på spørsmål om skjevheter og setningsskader, og beskrev en vertikal sprekk under et kjellervindu.

Kjøperen overtok boligen 18.10.23. Etter overtakelsen viste det seg at støttemuren i grensen mot naboen var skjev. Jordmasser fra plenen presset muren mot nabotomten. Muren var omtrent 23 til 24 meter lang. Ifølge en takstrapport måtte den rives og bygges opp på nytt. Kostnaden ble anslått til 187 868 kroner. Kjøperen reklamerte (gav skriftlig beskjed om mangelen) 3.6.24, omtrent åtte måneder etter overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og renter. Kjøperen mente at salgsdokumentene ikke sa noe negativt om muren, at en mur skal holde i opptil 100 år, og at den utgjorde en sikkerhetsrisiko. Kjøperen mente også at reklamasjonen kom i tide, siden forholdet først ble oppdaget i mai 2024. Det ble pekt på at det hadde vært snø i månedene etter overtakelsen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til murens alder og at skaden hørte med til vanlig vedlikehold. Det mente også at muren var så synlig at fristen for å reklamere begynte å løpe kort tid etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To forhold var avgjørende.

For det første fristen. En kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at hun oppdaget, eller burde ha oppdaget, mangelen. Kjøperen har også en egen plikt til å undersøke boligen. Nemnda mente skjevheten var svært tydelig og lett å se fra vegen og fra grensen mot naboen. Bildene i kjøperens egne rapporter viste det. Muren burde derfor vært oppdaget kort tid etter overtakelsen, og fristen startet da. Åtte måneder var for lenge.

For det andre om forholdet var påregnelig. Boligen var omtrent 58 år gammel ved overtakelsen. Den var markedsført med oppgraderingsbehov, og salget skjedde ved fullmakt, noe nemnda ser som en markering av at skjulte feil kan forekomme. Det var ikke gitt noen opplysninger om muren, heller ikke om alderen. Kjøperen måtte da regne med at den var fra byggeåret. Nemnda mente at et utbedringsbehov på en så gammel støttemur er innenfor det en kjøper må regne med. Nemnda fant heller ikke at muren var en klar sikkerhetsmangel. Det var ikke sikkert at den ville rase snart, og en mur av denne høyden ville uansett ikke utgjøre stor fare.

Kjøperen nådde derfor ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelig synlige forhold på tomten bør sjekkes tidlig etter overtakelsen. Er noe lett å se, regner nemnda med at kjøperen burde ha sett det. Da kan fristen starte lenge før du selv legger merke til problemet.

Den viser også at ting som ikke er omtalt i salgsdokumentene, ikke nødvendigvis regnes som upåregnelige i en gammel bolig. Når boligen er solgt med oppgraderingsbehov og ved fullmakt, må kjøperen regne med flere avvik enn de som er nevnt.

Kort oppsummert

• En skjev støttemur på en tomt med bolig fra 1965 førte til et krav på 189 869 kroner.
• Nemnda mente muren var så synlig at kjøperen reklamerte for sent, og at skaden uansett var påregnelig.
• Kjøperen fikk ikke medhold.