Reguleringsplan med flytebrygge ikke opplyst: medhold (FinKN 2024-655)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1996 på Sørlandet, med egen strandlinje og brygge. Den ble solgt for 7,4 millioner kroner i januar 2023 og overtatt i april 2023. Salgsoppgaven fremhevet beliggenheten ved sjøen og viste at eiendommen lå i et område med eksisterende boligbebyggelse. Den sa ingenting om planer for området.

I egenerklæringen ble selgeren spurt om han kjente til planer eller offentlige vedtak som kunne endre omgivelsene. Svaret var nei. Selgeren hadde bodd i boligen siden 1998.

Før overtakelsen oppdaget kjøperen at det var vedtatt en reguleringsplan (kommunens plan for hva som kan bygges) for et nytt boligfelt i nabolaget og en flytebrygge med rundt 30 båtplasser like ved bryggen som hørte til eiendommen. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) i mars 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 500 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 12 500 kroner i erstatning for dokumentavgift og forsinkelsesrente. Kjøperen la frem en vurdering fra en takstmann og en lokal megler. De mente at planen ville gi tap av utsikt og mer støy, lyd og lys, og at verdien falt med 500 000 kroner.

HDI Global Specialty, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente at selgeren ikke kjente detaljene i planen, og at opplysningene ikke ville ha påvirket kjøpet. Det pekte også på at en annen eiendom lå mellom kjøperens eiendom og planområdet, og at kjøpere må regne med utbygging i nærområdet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og tiltrådte sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering. Tre forhold var viktige:

• Kommunen hadde sendt selgeren brev om den vedtatte planen, og selskapet hadde ikke bestridt at selgeren kjente til den. Selv om selgeren ikke kjente alle detaljene, skulle planen ha stått i salgsoppgaven og egenerklæringen. Et nei på spørsmålet var uriktig. Nemnda fant en mangel etter § 3-7 og § 3-8. Selskapet la heller ikke frem noen kommentar fra selgeren.
• Opplysninger om nye boliger mellom 20 og 100 meter fra boligen og en flytebrygge omtrent 25 meter unna er av en art som kan skremme bort budgivere. Nemnda mente derfor at manglende opplysning hadde påvirket kjøpet.
• Verdifallet på 500 000 kroner var vurdert av to fagkyndige, og selskapet hadde ikke lagt frem noe annet. Nemnda la derfor vurderingen til grunn.

Prisavslaget ble satt til 490 000 kroner etter § 4-12 første ledd, etter at kjøperens egenandel etter § 3-1 var trukket fra. Kjøperen fikk også 12 250 kroner i erstatning for dokumentavgift etter § 4-14, siden forholdet lå innenfor selgerens kontroll, og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren har plikt til å opplyse om vedtatte planer som kan endre omgivelsene, og at det ikke er nok å si at man ikke kjente detaljene. Har kommunen sendt selgeren melding, kan det være dokumentasjon som veier tungt. Kjøpere kan ikke bare regne med at det ikke skjer noe i nærheten, men de kan regne med å bli fortalt om det som er vedtatt.

Saken viser også at fagkyndige vurderinger av verdifallet kan bli lagt til grunn når selskapet ikke har noe å sette imot dem.

Kort oppsummert

• Selgeren svarte nei på spørsmål om planer, men kommunen hadde sendt brev om en vedtatt reguleringsplan med nye boliger og en flytebrygge.
• Nemnda mente at opplysningene ville ha påvirket kjøpet, og at verdifallet var dokumentert av to fagkyndige.
• Utfallet ble medhold: 490 000 kroner i prisavslag av et krav på 500 000 kroner, pluss 12 250 kroner i erstatning.