Feil felleskostnader i leilighet fra 1937: kjøper ville ha mer (FinKN 2026-936)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 1937 ble solgt for 6,95 millioner kroner, med kjøpekontrakt av 14.1.25. Salgsprospektet og annonsen oppga felleskostnader på 5 285 kroner i måneden. Et vedlagt dokument fra megleren nevnte at summen etter kjente fremtidige endringer ville bli 5 625 kroner. Selger hadde svart nei i egenerklæringen på om selger kjente til vedtak som kunne gi økte felleskostnader.

Etter overtakelsen fikk kjøperen første faktura og så at felleskostnadene var over 6 000 kroner i måneden. Fakturaene for mai og juni 2025 var på 6 047 og 6 054 kroner. Styret hadde 31.10.24 vedtatt å øke felleskostnadene med 15 prosent fra 1.1.25. Selger forklarte at vedtaket ikke var kjent, og at leiligheten ble lagt ut før meldingen kom.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente det forelå en mangel og foreslo 65 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner. Forsikringsselskapet godtok dette og utbetalte beløpet med renter.

Kjøperen mente at avslaget var for lavt. Kjøperen viste til at boliger med høyere felleskostnader ble solgt for rundt 200 000 kroner mindre, og krevde 361 000 kroner, subsidiært 230 700 kroner. Det ble også vist til tidligere saker. Selskapet mente at det som var utbetalt, var riktig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at det var en mangel, og at striden gjaldt beløpet. Tre ting veide tyngst.

For det første avviket. De faktiske kostnadene lå på omkring 6 050 kroner i måneden. Sammenlignet med de 5 285 kronene i annonsen var forskjellen 9 180 kroner i året.

For det andre måten prisavslaget regnes ut på. Nemnda sluttet seg til sekretariatet, som mente at det er mest treffende å se på hva boligen er blitt mindre verdt, og at en beregning av kjøperens kostnader over tid er usikker. Da må det gjettes på botid, fremtidig utvikling og rente.

For det tredje tidligere saker. Sekretariatet viste til saker med et årlig avvik på 5 236 kroner (75 000 kroner i avslag) og 7 272 kroner (60 000 kroner). Med den samme praksisen ble 75 000 kroner passende. Nemnda la også vekt på at prospektet hadde gitt noe ulike opplysninger om felleskostnadene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et prisavslag ved for høye løpende kostnader er en skjønnsmessig vurdering. Nemnda tar ikke bare årlig merkostnad ganger antall år, og heller ikke bare prisen på sammenlignbare boliger. Den ser på tidligere saker med lignende avvik.

Den viser også at du selv bærer egenandelen på 10 000 kroner i dette tilfellet. Hva som var opplyst i prospektet og vedleggene, kan spille inn på hvor stort avslaget blir.

Kort oppsummert

• Felleskostnadene var omkring 6 050 kroner i måneden, mot 5 285 kroner som var opplyst.
• Prisavslaget ble 75 000 kroner, og 65 000 kroner etter fradrag for egenandelen.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet om 361 000 kroner.