Vann i kjeller, reklamert for sent: ikke medhold (FinKN 2025-901)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1950 med tilbygg fra 1990. Den ble solgt for 1 250 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev den som en trivelig bolig med normal standard ut fra alder og konstruksjon. Tilstandsrapporten sa at det måtte påregnes ekstra kostnader fordi huset var gammelt. Rom under terreng og drenering fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og terrengforholdene fikk TG 3 fordi terrenget falt inn mot huset. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til fukt og problemer med drenering.

Våren 2023 kom det vann inn i kjelleren. Det dekket hele gulvet og sto omtrent 35 cm dypt. Det skjedde flere ganger. Kjøperen fikk laget to takstrapporter, den første i juli 2023 og den andre i mars 2024. Den siste anslo utbedringen til 282 000 kroner. Kjøperen sendte krav til selskapet først 5.7.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 282 000 kroner, i tillegg til erstatning på 64 808 kroner og renter. Kjøperen mente boligen var i dårligere stand enn forventet, at selger måtte kjenne til vannproblemene etter å ha bodd der i flere år, og at selger hadde svart uriktig i egenerklæringen. Kjøperen mente også at selger hadde vært grovt uaktsom (at selger hadde vært svært uforsiktig), slik at fristen for å klage ikke kunne brukes mot kjøperen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, bestred kravet. Det pekte på at boligen var et oppussingsobjekt, og at kjøperen var fortalt at det ville komme ekstra kostnader. Viktigst var at kjøperen hadde reklamert (gitt skriftlig beskjed om mangelen) nærmere ett år etter at problemet oppsto.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok ikke stilling til om boligen hadde en mangel. Saken ble avgjort på to andre punkter.

For det første fristen. En kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at hun oppdaget, eller burde ha oppdaget, at noe var galt. Fristen begynner å løpe når det er en realistisk mulighet for at selger er ansvarlig, selv om kjøperen ikke har full oversikt. Etter høyesterettspraksis må reklamasjon normalt skje innen tre måneder. Nemnda mente vannet i kjelleren våren 2023 var nok til at kjøperen burde ha reklamert da. Kjøperen hadde heller ikke gitt noen god forklaring på hvorfor det ikke ble gjort.

For det andre spørsmålet om grov uaktsomhet. Hvis selger har opptrådt grovt uaktsomt, kan selger ikke påberope seg reklamasjonsfristen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at selger kjente til vanninntrengningen. Selger forklarte at hennes avdøde ektefelle hadde stått for alt med huset, og at hun hadde fylt ut egenerklæringen så godt hun kunne. Kjøperen hadde lagt frem en uttalelse fra en rørlegger som hadde vært i kjelleren på grunn av fukt, men den viste ikke hva selger visste. Nemnda peker på at den behandler saker skriftlig. Den kan ikke høre selger, rørleggeren eller naboer som vitner. Tvil om hva selger visste går utover kjøperen, som har bevisbyrden (ansvaret for å påvise det).

Kjøperen nådde derfor ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor viktig fristen er. Kravet ble ikke prøvd på sitt innhold, fordi tiden var gått. Fristen starter ofte når problemet første gang viser seg, ikke når en takstrapport foreligger. Å vente på utredning kan derfor koste retten til å kreve noe.

Saken viser også at det er vanskelig å få gjennomslag for at selger kjente til et problem uten dokumentasjon som knytter selger til det. Uttalelser fra tredjeparter må si noe om hva selger faktisk visste.

Kort oppsummert

• Vann i kjelleren i en enebolig fra 1950 førte til et krav på 282 000 kroner.
• Kjøperen reklamerte nærmere ett år etter første vanninntrengning, og nemnda mente fristen var oversittet.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda fant ikke grunnlag for at selger hadde vært grovt uaktsom.