Fuktskadet kjeller i enebolig fra 1975: ikke medhold (FinKN 2025-613)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1975, solgt for 5,6 millioner kroner. Annonsen omtalte den som nylig oppusset og i god standard. Rom under terreng fikk i hovedsak TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Tilstandsrapporten nevnte «kjellerlukt» som tydet på fuktproblemer, og hulltaking (at man åpner en liten åpning i veggen for å måle) viste forhøyede fuktverdier med 75,3 prosent relativ fuktighet. Dreneringen var fra byggeåret og hadde TG 2. Grunnmuren hadde ingen utvendig fuktsperre. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selger at det var registrert fukt på begge soverommene i underetasjen, og at en ny ventil var satt inn for å motvirke det.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen mugg og fuktskader og reklamerte (varslet selger om kravet) i juni 2023. En skaderapport pekte på dårlig drenering langs gavl og sidevegg. En annen rapport pekte også på uheldig oppbygging av soverommene, blant annet et gammelt teppe under laminatgulvet og dampsperre i veggen. Utbedringen ble anslått til 115 825 kroner i den ene rapporten, mens et pristilbud lød på 200 938 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 200 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til tapt leieinntekt på 7 500 kroner. Kjøperen mente selger ikke hadde fortalt at de hadde brukt avfukter og varmluftsovner, og at soverommene ikke var i bruk på grunn av tidligere fuktskader. Kjøperen mente også at hulltakingen var gjort for høyt oppe på veggen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det ikke var grunnlag for ansvar. Skaden kom av vann utenfra og dårlig drenering, og det sto i direkte sammenheng med opplysningene kjøperen hadde fått.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Nemnda la særlig vekt på tre ting.

For det første at det var gitt en rekke risikoopplysninger (opplysninger om svakheter som gjør at kjøper må regne med utbedringer) om fukt: selgers egne opplysninger, lukten, de forhøyede fuktverdiene og manglende fuktsperre. Kjøperen måtte ut fra dette regne med fuktskader og behov for utbedring.

For det andre at boligen var fra 1975, og at dreneringen og andre bygningsdeler var gamle.

For det tredje at feilmonteringen, med teppe under gulvet og dampsperre, kunne ha gjort skaden noe større. Nemnda mente likevel at omfanget ikke gikk utover det kjøperen med rimelighet måtte forvente. Det var heller ikke upåregnelig at skaden hadde utviklet seg over lang tid.

Nemnda så heller ikke grunnlag for at selger eller takstmannen hadde holdt tilbake noe etter § 3-7. Vilkåret om at feilen må ha påvirket kjøpet, var neppe oppfylt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når salgsdokumentene varsler om fukt på flere måter, kan du få vanskelig for å nå frem selv om skaden blir større enn forventet. Det avgjørende er om opplysningene henger sammen med det som senere viser seg. Muntlige opplysninger fra selger etter at overtakelsen er signert, endrer ikke dette bildet. Det som står i tilstandsrapporten og egenerklæringen, veier mest.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant mugg og fukt i underetasjen i en enebolig fra 1975 og krevde 200 000 kroner.
• Fukt, kjellerlukt, høye fuktverdier og manglende fuktsperre var opplyst ved salget.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.