Rotter, taksvai og lekkasjer i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2024-950)

Hva saken gjaldt

Eiendommen på Vestlandet besto av to seksjoner som ble solgt samlet for 5,7 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra februar 2022. Overtakelsen var 25.3.22. Seksjon 1 var opprinnelig en hytte fra 1960-tallet som var bygget på, mens seksjon 2 var fra 1998. Salgsmaterialet kalte den eldre delen et rehabiliteringsprosjekt som trengte mye kjærlighet og pleie. Den nyere delen fremsto i normalt god stand.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng og bad i den eldre delen TG 3. De fleste andre bygningsdeler fikk TG 1 eller TG 2. Takstmannen fant rotteavføring og noen fuktmerker på loftet i den eldre delen. Selger opplyste i egenerklæringen at det var fanget rotter i begge seksjoner.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperne på rotteskader, avvik ved takkonstruksjonen, manglende isolasjon, våt grunnmur og en vanskelig dør i uthuset, lekkasje fra garasjetaket, stripet borebille, lekkasje ved sørveggen, pipelekkasje, lekkasje ved vinduer på vestveggen og setningsskader på badet. Bare rotteskadene gjaldt den nyere delen.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 147 585 kroner, med forsinkelsesrente fra 20.7.23. Kjøperne mente forholdene var upåregnelige, og at selger og selgers takstmann måtte ha visst at rotteproblemet var større enn opplyst. Takstmannen som utarbeidet reklamasjonsrapporten, anslo samlede utbedringskostnader til 970 841 kroner.

Selskapet (selgers boligselgerforsikring) mente at kjøperne hadde reklamert for sent på alle forholdene. Det mente også at boligen var i den stand kjøperne kunne vente etter alder og opplysninger, at flere bygningsdeler hadde TG 2, at selger ikke hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at et eventuelt prisavslag måtte få et betydelig fradrag.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) delte forholdene i to grupper, og nemnda sluttet seg i hovedsak til dette.

For det første var det ingen mangel ved rotteskadene, stripet borebille, manglende isolasjon og setningsskadene på badet. Risikoopplysningene om rotter var så konkrete at rotteskadene ikke var en mangel etter § 3-2 (boligen må stemme med det kjøperen med rimelighet kunne vente). Nemnda mente heller ikke at selger hadde underkommunisert omfanget, fordi mye av skaden først ble funnet da konstruksjonen ble åpnet.

For det andre var det mangler ved takkonstruksjonen, garasjetaket, uthuset, sørveggen, pipen og vinduene på vestveggen.

For det tredje mente nemnda at kjøperne hadde reklamert i tide. Selskapet hevdet at reklamasjonen på sørveggen kom for sent. Nemnda fant forklaringen plausibel, siden overflatene ble revet til ulike tider og reklamasjonen kom så snart lekkasjen ble funnet. Skadene var omfattende og for en stor del skjulte, og kravet falt ikke bort på grunn av passivitet.

Nemnda la til grunn utbedringskostnader på 217 246 kroner inkludert mva. Arbeidene var i hovedsak lokale og ga ikke grunnlag for et større standardfradrag. Etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner satte nemnda prisavslaget til 175 000 kroner, med forsinkelsesrente fra påkravstidspunktet. Kostnader til fagkyndig bistand ble ikke tilkjent, fordi de forutsettes dekket av kjøperens boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav på ti forhold sjelden får medhold på alle. Forhold det er opplyst konkret om, som rotter, gir ofte ikke krav, selv om skadene viser seg større. Feil som tilstandsrapporten ikke nevnte, som svai i taket og lekkasjer, kan derimot gi prisavslag. Prisavslaget følger utbedringskostnaden for de forholdene som er mangler, og ikke summen av alt kjøperne reklamerte på.

Kort oppsummert

• Kjøperne krevde 1 147 585 kroner for ti forhold i en tomannsbolig.
• Rotteskadene var det opplyst konkret om, men tak, uthus og lekkasjer var mangler, og reklamasjonen kom i tide.
• Nemnda ga delvis medhold og satte prisavslaget til 175 000 kroner.