El-anlegg med 41 feil i enebolig fra 1969: ikke medhold (FinKN 2024-13)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969 i Møre og Romsdal, solgt for 3,3 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste at el-anlegget var totalrehabilitert omkring 2004, ifølge selger. Selger hadde eid boligen siden 2007, og arbeidet var altså gjort før hans tid.

Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at det ikke fantes samsvarserklæring (dokumentasjon fra en elektriker om at arbeidet er utført riktig), at kabler ikke var godt nok festet, og at kabelinnføringer og hull i sikringsskapet ikke var tette. Den pekte også på at deler av anlegget så ut til å være montert av ufaglærte, og at det kanskje ikke fulgte forskriften. Kjøperen ble anbefalt å få gjort ytterligere undersøkelser. I egenerklæringen svarte selger at arbeid på anlegget var utført av ufaglærte eller ved egeninnsats, og han svarte nei på om det fantes samsvarserklæring.

Etter overtakelsen kom el-tilsynet på rutinekontroll. Tilsynet fant 41 feil, blant annet risiko for høye temperaturer, flere stikkontakter uten jording, defekt testknapp på jordfeilvern og varmegang på ledninger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 312 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), dekning av advokatutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente anlegget var ulovlig og farlig, og at det var i dårligere stand enn en kjøper kunne vente. Kjøperen mente også at selger hadde brutt opplysningsplikten. Som bevis la kjøperen frem bilder av tre brytere og en stikkontakt med datostempel fra 2009 til 2016.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene og til at kjøperen ikke hadde fått en fagkyndig til å kontrollere anlegget før kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting avgjorde.

For det første var advarslene klare. Tilstandsrapporten og egenerklæringen ga til sammen et tydelig bilde av at ufaglærte hadde arbeidet på anlegget, og at dokumentasjon manglet. Opplysningen om totalrehabilitering i 2004 ga isolert sett forventning om en viss standard, men den veide mindre når risikoopplysningene ble lest sammen med den. Selv om det viste seg at det var mange avvik, mente nemnda at boligens stand ikke avvek fra det kjøperen med rimelighet kunne vente (§ 3-2).

For det andre kan selger ikke kreves å ha skaffet en el-rapport før salget, selv om det ville gitt kjøperen et bedre grunnlag.

For det tredje gjaldt opplysningsplikten (§ 3-7) bryterne og stikkontakten. Det var ikke bestridt at selger kjente til at de var byttet ufaglært, og at det ikke var opplyst. Nemnda mente likevel at dette ikke ville ha påvirket kjøpet, siden kjøperen allerede var advart om ufaglært arbeid og måtte regne med at anlegget måtte utbedres på kort sikt. Nemnda fant heller ikke grunnlag for mangel etter § 3-9 andre ledd.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelige risikoopplysninger om el-anlegget kan gjøre at selv mange og alvorlige avvik regnes som påregnelige. Når rapporten sier at anlegget kan være utført av ufaglærte og anbefaler ytterligere undersøkelser, tar kjøperen i praksis over risikoen for det som senere avdekkes. Et brudd på opplysningsplikten er heller ikke nok alene. Opplysningen som mangler, må ha hatt betydning for kjøpet.

Kort oppsummert

• El-tilsynet fant 41 feil ved anlegget i en enebolig fra 1969 etter overtakelsen.
• Tilstandsrapporten og egenerklæringen hadde advart om ufaglært arbeid, manglende samsvarserklæring og mulige avvik fra forskriften.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.