Boligkjøperforsikring og takfeil i enebolig fra 2002: medhold (FinKN 2026-719)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 2002 og solgt for 10 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 19.3.25, og kjøperen overtok 11.8.25. Salgsoppgaven omtalte huset som en herskapelig enebolig fra 2002.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det var fordi mer enn halvparten av forventet brukstid var passert, og fordi taket var snødekt ved befaringen. Takstmannen kunne bare se taket fra bakken. Nedløp og beslag fikk også TG 2. Takkonstruksjonen og loftet fikk TG IU (ikke undersøkt), fordi takstmannen ikke kom til. Selger hadde eid boligen siden 2002 og svarte nei på om han kjente til utettheter i tak eller fasade.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen vannskjolder i undertaket og gliper der dagslys kom inn fra loftet. En rapport fra 28.9.25 fant flere konstruksjonsfeil: mangelfull utførelse, feil produkt og avvik fra monteringsveiledningen. Lokale utbedringer ble anslått til 83 059 kroner. Rapporten tok forbehold om at et helt takbytte kunne bli aktuelt hvis det viste seg følgeskader, for eksempel råte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som dekker kjøperens utgifter til juridisk bistand og dokumentasjon hvis kjøperen vil reklamere mot selger). Forsikringen dekker dette bare hvis det kan sannsynliggjøres at kjøperen har krav på grunn av mangler etter avhendingsloven og kjøpekontrakten.

Kravet mot selgers boligselgerforsikring ble avslått 4.12.25, og kjøperen ba boligkjøperforsikringen om videre bistand. Selskapet mente at saken ikke var prosedabel (at den ikke var sannsynlig nok til at videre bistand skal dekkes). Det viste til at taktekkingen var gitt TG 2, at takkonstruksjonen var opplyst som ikke tilgjengelig, og at de kostnadene som nå var funnet, bare gjaldt lokal utbedring som var påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til. Tre ting veide tyngst.

For det første var det ved salget ikke gitt noen konkrete negative opplysninger om feil ved taktekkingen eller takkonstruksjonen. Alderen alene, 23 år, var ikke nok til å gjøre feilene påregnelige.

For det andre kom feilene frem kort tid etter overtakelsen, og mulige følgeskader var fortsatt uavklarte.

For det tredje betyr TG IU ikke i seg selv at risikoen går over til kjøperen. Nemnda viste også til at befaringsrapporten fant mangelfull undertekking av mønet, flere knuste takstein enn forventet og feil utførelse av takstein i gradrenne (skjæringen der to takflater møtes).

Nemnda mente derfor at kjøperen har krav på videre bistand mot selgersiden, både til juridisk bistand og til rimelig og nødvendig dokumentasjon.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken gjelder ikke om kjøperen har en mangel som gir penger tilbake, men om forsikringen skal dekke videre arbeid med kravet. Terskelen er lavere enn i en vanlig mangelsak. Nemnda vurderer om kravet ser sannsynlig ut, ikke om det er bevist.

Saken viser at et tak med TG 2 på grunn av alder ikke automatisk gjør alle feil påregnelige. Feil i utførelsen, som feil produkt eller avvik fra monteringsveiledningen, er noe annet enn slitasje. At takstmannen ikke kunne undersøke loftet, fritar heller ikke selger.

Nemnda tok ikke stilling til hva et eventuelt prisavslag skal være.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant vannskjolder og konstruksjonsfeil i taket på en enebolig fra 2002 kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente at saken mot selger måtte regnes som prosedabel, siden det ikke var opplyst konkret om feil ved taket.
• Kjøperen fikk medhold og har krav på videre bistand under boligkjøperforsikringen. Avgjørelsen var enstemmig.