Serviceavtale for gasstank og mangelfull rapport: medhold (FinKN 2023-551)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2005, solgt for 7,8 millioner kroner. Kontrakten er datert 31. mars 2022, og kjøperen overtok 13. juni 2022. Boligen ble varmet opp med gasspeis og vannbåren varme. Salgsoppgaven opplyste at gassutgiftene var mellom 6 000 og 8 000 kroner i året. Tilstandsrapporten ga ildstedet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og under punktet for varmesentral stod det bare «Finnes ikke/ikke relevant». Selgeren hadde i egenerklæringen skrevet at det var gjort service på ventilasjonsanlegg og gasspeiser og gassanlegg.

Da kjøperen skulle bestille gass, fortalte leverandøren at gasstanken måtte registreres hos DSB, og at det måtte inngås en service- og tilsynsavtale med et autorisert firma før tanken kunne fylles. Eieren måtte også ha et sertifikat for tanken og loggføre tilsyn og vedlikehold. Kjøperen hadde tegnet den serviceavtalen selgeren hadde, men den dekket bare ledningene og de interne installasjonene og ikke selve tanken.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for løpende serviceavtale og rekvalifisering av tanken. Kostnadene ble anslått til over 52 000 kroner, pluss over 4 000 kroner i året til periodiske kontroller. Kjøperen mente at det ikke var opplyst at en slik avtale var lovpålagt, og at opplysningene fra takstmannen om gassløsningen var svært mangelfulle.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Rekvalifiseringen skyldtes at tanken var 18 år, og service regnes som vanlig vedlikehold. Selgeren hadde dessuten ikke kjent til kravet om en egen avtale.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble avgjort etter den nye avhendingslova. Nemnda mente det var en mangel etter § 3-7 (selgeren, som i loven regnes som ett med sin takstmann, har holdt tilbake opplysninger som kjøperen burde fått). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til motsatt resultat. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første hva tilstandsrapporten sa. Takstmannen visste at boligen hadde gassanlegg, men skrev at varmesentral ikke var relevant. Rapporten hadde for få opplysninger om tanken og hva den betydde for bereder, gulvvarme, peis og komfyr.

For det andre forskriften til avhendingslova § 2-7. Den sier at takstmannen skal spørre eieren når anlegget var nytt, når det sist ble utført service, og om det har brannsikring. Det var ikke dokumentert at slike spørsmål ble stilt, og spørsmål om godkjenning og avtaler ligger i kjernen av det forskriften er ment å dekke.

For det tredje hvor uvanlig forholdet er. At en ny eier må ha to løpende avtaler og jevnlig rekvalifisering av anlegget, er uvanlig, og takstmannen var nærmest til å opplyse om det. Selgerens korte kommentar i egenerklæringen og TG 2 på gasspeisen rettet ikke opp dette. Nemnda mente derfor at takstmannens uaktsomhet var grov, i motsetning til sekretariatet.

Prisavslaget (§ 4-12) ble satt skjønnsmessig til 50 000 kroner, fordi det var usikkert hvor lenge avtalene ville løpe og hva de ville koste.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgerens ansvar også kan omfatte det takstmannen unnlot å spørre om eller opplyse. Hvis tilstandsrapporten avviser et anlegg som ikke relevant, og du senere får løpende kostnader du ikke kunne vite om, kan det gi grunnlag for et krav.

Den viser også at kravet ble vurdert skjønnsmessig, og at beløpet ble langt lavere enn de kostnadene kjøperen anslo. Usikre fremtidige kostnader gir et forsiktig prisavslag.

Kort oppsummert

• Etter overtakelsen viste det seg at gasstanken krevde egen service- og tilsynsavtale og rekvalifisering.
• Nemnda mente tilstandsrapporten hadde for få opplysninger om gassanlegget, og at takstmannen var grovt uaktsom.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 50 000 kroner.