Septiktank og krav om offentlig avløp i vergesalg: ikke medhold (FinKN 2025-365)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre enebolig over tre etasjer, oppført i 1950 og solgt for 2,25 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at boligen hadde behov for modernisering for å tilfredsstille dagens krav. Den ble solgt av selgers verge, som ikke hadde bodd i eiendommen på fem år og derfor ikke kjente den. Kjøperne ble oppfordret til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med hjelp fra en bygningssakkyndig.

Salgsoppgaven svarte ja på at eiendommen hadde septiktank og var koblet til offentlig vann. Tilstandsrapporten varslet at hele boligen måtte påregnes rehabilitert. Avløpsrørene fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt, at lufting av avløpsanlegget ikke var påvist tilfredsstillende, og at tidspunktet for utskifting nærmet seg.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at septiktanken var for liten og hadde en lekkasje. Kommunen skrev at eiendommen ikke var tilknyttet offentlig avløp, at tanken ikke tilfredsstilte dagens krav, og at eieren måtte koble seg til det kommunale nettet for egen regning. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) etter dette.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 300 000 kroner. Beløpet var 250 000 kroner for tilkobling til offentlig avløp og 50 000 kroner for nytt rørsystem i huset. Kjøperen mente det var upåregnelig at tanken ikke kunne fornyes og at det ble krav om offentlig avløp. Kjøperen mente også at megler skulle ha skaffet flere opplysninger om tanken, og at kjøperen burde ha fått hele tilstandsrapporten og egenerklæringen før budet ble akseptert.

Forsikringsselskapet, Gjensidige, avviste kravet. Selskapet mente at pålegget kom etter at avtalen var inngått, og at boligen hadde et oppgraderingsbehov der tilkobling til offentlig avløp lå nær. Selskapet viste også til at megler ikke kjente til feil ved tanken.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og fant ingen mangel etter avhendingsloven § 3-2 eller § 3-7. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til det samme, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til begrunnelsen.

For det første risikoopplysningene. Det var gitt omfattende opplysninger om septiktanken, og derfor var kostnader til oppgradering eller utskifting ikke upåregnelige.

For det andre koblingen til kommunen. Når det var påregnelig at avløpssystemet måtte oppgraderes, var det etter omstendighetene også påregnelig at kommunen kunne kreve tilkobling til offentlig avløp. De dokumenterte kostnadene gikk ikke ut over det forventbare, og tilkoblingen var en nødvendig oppgradering av boligen.

For det tredje meglerens rolle. Etter § 3-7 kan en selger, og i noen tilfeller megleren, svare for mangelfulle opplysninger. Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at megler hadde vært grovt uaktsom ved innhenting av opplysninger om tanken. Megler hadde gjort rede for usikkerheten og anbefalt kjøpere å undersøke avløpsanlegget nærmere. Påstander om at megler holdt tilbake opplysninger kunne nemnda ikke prøve med skriftlig saksbehandling. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig solgt med behov for modernisering og en opplysning om septiktank gir kjøperen begrenset vern mot kostnader på avløpet. Rapporter som sier at tidspunktet for utskifting nærmer seg, veier tungt.

Det spiller også en rolle at salget skjer ved en verge som ikke kjenner boligen, og at salgsoppgaven sier det. Da kan ikke kjøperen vente like mye av selgerens opplysninger.

Saken viser videre at offentlige krav som kommer etter salget, kan regnes som en del av det påregnelige når anlegget allerede var opplyst som gammelt og lite egnet.

Kort oppsummert

• Kommunen krevde offentlig avløp fordi septiktanken var for liten og lekk i en bolig fra 1950.
• Nemnda mente kostnaden var påregnelig etter omfattende risikoopplysninger, og at megler ikke var grovt uaktsom.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 300 000 kroner.