Ukjent krypkjeller i dødsbo fra 1972: kjøper nådde ikke frem (FinKN 2025-1268)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972, solgt for 6,6 millioner kroner. Den ble solgt som dødsbo, og egenerklæringen fortalte at den som ordnet salget hadde svært lite kunnskap om boligen. De fleste bygningsdelene hadde TG 2 eller TG 3 i tilstandsrapporten (tilstandsgrad, som viser hvor mye slitasje eller avvik takstmannen fant). Rom under terreng fikk TG 2 med omtale av høy slitasje og symptomer på utilsiktet fuktighet. Grunnmuren fikk TG 1. Fundamentet og byggegrunnen ble ikke vurdert (TG IU), fordi de var skjult i grunnen. Drenering fra byggeåret ble gitt TG 2.

Etter overtakelsen ville kjøperen pusse opp. Under en befaring i juli 2023 oppdaget en håndverker en krypkjeller under underetasjen, med adkomst gjennom en luke i kjellergulvet. Salgsdokumentene hadde sagt at fundamentet var en støpt plate på mark. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) til selskapet i august 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 590 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter fradrag for egenandelen. I tillegg kom krav om dekning av utgifter til advokat på 4 000 kroner og forsinkelsesrente. Kjøperen mente opplysningen om fundamentet var uriktig, og at en krypkjeller var noe man ikke kunne regne med. Kjøperen viste til at en takstmann kalte den en særdeles uvanlig konstruksjon.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Det viste til boligens alder, risikoopplysningene i salgsdokumentene og at det ikke var dokumentert at krypkjelleren ga boligen lavere verdi.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) landet på at selskapet skulle få medhold. Nemnda var enig i det vesentlige. Tre forhold veide tyngst.

For det første var boligen gammel, solgt som dødsbo og tydelig et oppussingsobjekt. Slike forhold markerer risiko for kjøperen, som må regne med slitasje og eldre løsninger også utover det salgsdokumentene sa uttrykkelig. Fundamentet var i tillegg oppgitt som ikke undersøkt, så byggegrunnen var opplyst som ukjent. Da måtte kjøperen regne med at grunnoppbyggingen kunne vise seg å være annerledes. Nemnda mente derfor at krypkjelleren ikke var en mangel etter § 3-2 i avhendingslova.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at boligen var verdt mindre. Nemnda ser verdiavvik som et grunnvilkår for prisavslag. Kjøperens takstmann anslo et fall på 500 000 til 700 000 kroner, og en megler sa det ikke var utenkelig at prisen måtte ned. Nemnda mente begge vurderingene var dårlig begrunnet. Selskapets takstmann mente tvert imot at krypkjelleren var positiv for konstruksjonen. Nemnda understreket at verken sekretariatet eller nemnda har bygningsfaglig kompetanse til å avgjøre hvem som har rett.

For det tredje gjaldt det samme for reglene om manglende og uriktig opplysning (§ 3-7 og § 3-8). Der må kjøperen vise at opplysningen ville påvirket avtalen, altså at hun ville kjøpt på andre vilkår hvis hun hadde kjent til krypkjelleren. Nemnda fant det usikkert om det var noe verdiavvik. Denne tvilen måtte kjøperen bære risikoen for. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uventet bygningsdel ikke uten videre er en mangel. Når boligen er gammel, solgt som dødsbo og beskrevet med mange avvik og deler som ikke er undersøkt, blir terskelen for å si at noe var upåregnelig høyere.

Saken viser også at det ikke er nok å påvise at noe var uriktig opplyst. Kjøperen må kunne vise at det gir et verditap, og at kunnskapen ville endret avtalen. To uenige rapporter om verdien kan i praksis gå ut over den som krever prisavslag. En krypkjeller er heller ikke i seg selv ansett som verdiforringende.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1972, solgt som dødsbo, viste seg å ha en våt krypkjeller som ikke var omtalt.
• Nemnda så ikke krypkjelleren som en mangel, fordi boligen var gammel og fundamentet var oppgitt som ukjent.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem. Et verditap var ikke sannsynliggjort.