Mugg i garasje, ujevne gulv og terrasselekkasje: ikke medhold (FinKN 2026-153)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet fra 2014, solgt for 11,1 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 6.10.22, og kjøperen overtok 13.1.23. Salgsoppgaven markedsførte en dobbel garasje i underetasjen og lekkert heltre eikegulv.

Tilstandsrapporten hadde ikke vurdert garasjen fra 2014. For gulvene ga den TG 1 (ingen eller små avvik), men nevnte at det stedvis var åpninger i skjøtene på parketten og små skjevheter. Selgeren hadde ikke opplyst om risiko ved garasjen eller gulvene, og hadde svart nei på om det hadde vært mugg.

Kjøperen fant tre forhold. Ved overtakelsen ble det oppdaget mugg på en vegg i garasjen. Kort tid etter viste det seg at gulvene var ujevne, med store glipper og en høydeforskjell på opptil 6 mm på noen bord. Senere kom det vannlekkasje fra terrassen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 119 102 kroner, i tillegg til forsinkelsesrenter. Kravet bygget blant annet på utbedring av garasjen (33 015 kroner), sliping av gulvene (57 750 kroner) og et utett beslag ved terrassedøren. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Gjensidige.

Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige, både på grunn av boligens alder og fordi ingenting var opplyst. Om garasjen mente kjøperen at det som ble oppdaget ved overtakelsen var noe annet enn det som senere ble reklamert på.

Selskapet mente at det var reklamert for sent på muggen og gulvene, og at det uansett ikke var noen mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda behandlet de tre forholdene hver for seg og ga selskapet medhold på alle. Avgjørelsen var enstemmig.

Mugg i garasjen: Kjøperen oppdaget muggen ved overtakelsen i januar 2023, men reklamerte først omkring åtte måneder senere. Reklamasjon (beskjed til selger om at du mener det er en mangel) må sendes innen rimelig tid etter at feilen er oppdaget, eller burde vært oppdaget (§ 4-19). Nemnda mente at kjøperen allerede ved overtakelsen måtte ha sett det som en realistisk mulighet at selgeren kunne være ansvarlig. Man må ikke vite årsaken før man melder fra. Det er nok å si hvordan feilen viser seg, og at man vil kreve noe.

Ujevne gulv: Det kjøperen påberopte, var i stor grad det samme som tilstandsrapporten hadde nevnt, med glipper i skjøtene og små skjevheter. Nemnda la også vekt på at heltre eik beveger seg med klima og fuktighet mer enn vanlig parkett. Etter en helhetsvurdering av det samlede bildet av opplysningene var dette ikke en mangel (§ 3-2). Nemnda sa likevel at det var vanskelig å få oversikt over omfanget.

Lekkasje fra terrassen: Her var nemnda enig med sekretariatet i at det var en mangel ved terrassedøren. Men kostnaden til å utbedre et utett beslag lå under kjøperens egenandel (§ 3-1 fjerde ledd). Følgeskadene var dekket av kjøperens egen bygningsforsikring. Kjøperen hadde dermed ikke krav på utbetaling.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan begynne å løpe når du først ser tegn på en feil, selv om du ikke ennå vet hvor stor den er. Å vente på en fullstendig rapport kan koste retten til å kreve noe.

Saken viser også at små bemerkninger i en tilstandsrapport, som glipper i parketten, kan telle som risikoopplysning selv om tilstandsgraden er TG 1.

Endelig kan en reell mangel gi null i utbetaling dersom kostnaden er under kjøperens egenandel.

Kort oppsummert

• Mugg i garasje, ujevne tregulv og lekkasje fra terrasse i en enebolig fra 2014. Kravet var 119 102 kroner.
• Muggen ble det reklamert for sent på, gulvene var omtalt i tilstandsrapporten, og terrasselekkasjen lå under egenandelen.
• Selskapet fikk medhold enstemmig, så kjøperen nådde ikke frem.