Gulvvarme som ikke virket i enebolig fra 1980: delvis medhold (FinKN 2023-727)

Hva saken gjaldt

Eneboligen lå på Østlandet og ble oppført i 1980. Den hadde en godkjent utleiedel med egen inngang. Boligen ble solgt for 6,6 millioner kroner, og kjøperen overtok 14.3.22. Saken ble avgjort etter den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22.

Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at boligen hadde gulvvarme i alle kjellerrom unntatt boder, og i alle rom i første etasje unntatt kjølerom og en liten del av hallen. Boligen var ellers vurdert som normal for sin alder. Badet i kjelleren og vaskerommet fikk TG 3 (kraftig avvik, med anbefaling om å totalrenovere). Elektrisk anlegg fikk TG 1 (ingen avvik), og det var opplyst at det ikke var oppdatert siden byggeåret. Selgeren hadde ikke kjent boligen, og egenerklæringen ga derfor ingen nye opplysninger.

Kjøperen oppdaget at ingen varme var slått på ved visning og overtakelse. Da termostatene ble skrudd på etter overtakelsen, virket bare en del av varmekablene. Kablene var defekte i flere rom i kjelleren, vaskerommet og utleiedelen. En verifikasjonsrapport fant i tillegg blandede jordede og ujordede stikkontakter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 804 104 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til tapte leieinntekter på 10 000 kroner i måneden for utleiedelen. Ulike tilbud og rapporter regnet svært ulikt på utbedringen, fra rene el-arbeider til full renovering av kjellergulvet og bad. Kjøperen mente at det var en berettiget forventning om at varmekablene virket, selv om våtrommene hadde TG 3, og at kontrollen av el-anlegget i 2018 styrket forventningen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at gulvvarme faktisk var montert i alle rommene, at kablene var fra byggeåret, og at kostnadene ikke var upåregnelige. Badene og vaskerommet var dessuten anbefalt totalrenovert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda var enig, og gikk et skritt lenger:

• Opplysningene om gulvvarme var spesifikke for de enkelte rommene og sto sentralt i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Når varmen ikke virket, var det et upåregnelig avvik etter avhl. § 3-2 første ledd.
• I motsetning til sekretariatet mente nemnda at også vaskerommet hadde en mangel. Gulvvarmen der var konkret opplyst, og det hjelper ikke at rommet fikk TG 3.
• Utmålingen var vanskelig, fordi kostnadene var beregnet ulikt. Nemnda sluttet seg til sekretariatets beløp på 140 000 kroner, og la til 30 000 kroner for vaskerommet. Der er det tatt hensyn til at utbedringen gir en betydelig standardheving (at boligen blir bedre enn den var) og lengre levetid. Samlet prisavslag ble 170 000 kroner, etter fradrag for egenandel.
• Kravet om tapte leieinntekter førte ikke frem. Tapt husleie regnes som indirekte tap etter avhl. § 7-1, og det var ikke sannsynliggjort at selgeren hadde skyld, jf. § 4-14.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at konkrete opplysninger om utstyr i salgsoppgaven veier tungt, også når rommene ellers har dårlig tilstandsgrad. Sier salgsoppgaven at rom har gulvvarme, kan du regne med at den virker.

Den viser også at kravet ofte blir mye lavere enn det første overslaget. Når utbedringen gir en bedre bolig enn den var, trekkes det fra for standardheving, og tilbudene må være konkrete for å bli lagt til grunn. Tapt husleie er ikke noe du får dekket uten at selgeren har skyld.

Kort oppsummert

• Gulvvarmen virket ikke i flere rom i en enebolig fra 1980, selv om den var opplyst i salgsoppgaven og tilstandsrapporten.
• Nemnda mente dette var et upåregnelig avvik, også for vaskerommet, men at kostnadene var vanskelige å fastsette og at utbedringen ga standardheving.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 170 000 kroner i prisavslag av et krav på 804 104 kroner. Kravet om tapt leie førte ikke frem.