Råte i velholdt hytte fra 1967: delvis medhold (FinKN 2025-1290)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet fra 1967, solgt for 2 190 000 kroner. Salgsoppgaven omtalte den som velholdt og sa at den var betydelig oppgradert, med arbeid på blant annet kledning, terrasse, grunnmur og tak. Selgeren opplyste at mye av arbeidet var gjort av ufaglærte og frivillige, uten faglært tilsyn.

Tilstandsrapporten var samtidig tydelig på risiko. Etasjeskillet (gulvkonstruksjonen mellom etasjene) fikk TG 3, med skjevheter på inntil 45 mm. Fuktsikringen av grunnmuren fikk TG 3, og krypkjelleren fikk TG 2 fordi det ikke var mulig å inspisere den. Rapporten anbefalte sterkt å åpne for inspeksjon. Yttervegger, tak, grunnmur og drenering fikk TG 2 eller TG 3.

Kort tid etter overtakelsen ble det ved oppussing av gulvet funnet store sopp- og råteskader i etasjeskillet mot krypkjelleren. Det viste seg også råte i vegger og takkonstruksjon, mangelfull lufting i krypkjelleren og en yttervegg mot sør som var ute av lodd. Alt dette førte til at store deler av hytta måtte rives.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) på 1 624 841 kroner. I tillegg krevde kjøperen 26 250 kroner til takstutgifter og advokatutgifter, samt renter.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til de mange risikoopplysningene i rapporten og at ufaglært arbeid var opplyst. Selgeren mente at hun ikke kjente til råten. Skjevheten i sørveggen hadde hun også nevnt på visningen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte saken omfattende og var i tvil om den egnet seg for skriftlig behandling. Den mente at spørsmål om arbeidene i selgerens eiertid og hva selgeren visste, ville stått bedre belyst ved muntlig bevisførsel. Nemnda understreket at utfallet kunne blitt annerledes for en domstol.

Nemnda fant likevel en mangel etter § 3-2. Kjøperen måtte etter salgsmaterialet regne med omfattende vedlikehold. Men det var upåregnelig at nesten alle oppgraderingene fra selgerens tid ikke hadde hatt noen effekt, og at store deler av fasaden måtte rives kort tid etter overtakelsen. Nemnda tok da ikke stilling til om selgeren kjente til skadene (§ 3-7) eller om opplysningene var uriktige (§ 3-8).

Beløpet ble langt lavere enn kravet (§ 4-12). Utbedringskostnadene var uklare, og en ny bygning vil være bedre enn en gammel. Det skal trekkes fra for slik standardheving. Siden rapporten hadde gitt så mange risikoopplysninger, gjorde nemnda et stort fradrag og satte prisavslaget skjønnsmessig til 200 000 kroner. Takstutgiftene på 26 250 kroner kom i tillegg, og advokatutgifter ble erstattet med 50 000 kroner. Etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner ble totalen 266 250 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklame som velholdt og oppgradert kan gi kjøper rett til å vente at arbeidene faktisk virker, selv når rapporten samtidig gir dårlige tilstandsgrader og advarsler.

Den viser også at risikoopplysninger senker beløpet du kan få, selv når du vinner frem. Når kjøperen får en ny konstruksjon i stedet for en gammel, trekkes det for standardheving, og den som krever må regne med at det blir en skjønnsmessig vurdering.

Kort oppsummert

• Hytte fra 1967 solgt som velholdt og oppgradert, med store råteskader i gulv, vegger og tak kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda fant en mangel, men gjorde stort fradrag på grunn av alle risikoopplysningene og standardhevingen.
• Delvis medhold: prisavslag på 200 000 kroner og totalt 266 250 kroner med erstatning for utgifter.