Shingeltak som løsnet i flak, bolig fra 1978: delvis medhold (FinKN 2025-1261)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt for 2,37 millioner kroner og markedsført som velholdt. Shingeltaket var opplyst å være fra 2006. I tilstandsrapporten fikk taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) med begrunnelsen mose og slitasje på grunn av elde. Rapporten anbefalte rengjøring og lokal utbedring. Takkonstruksjonen og nedløp og beslag fikk TG 1. Rapporten sa at undersøkelsen var basert på det som var synlig fra loftet og fra stige eller bakkenivå.

Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 1979. Egenerklæringen nevnte en tidligere lekkasje ved pipen, som selgerens sønn hadde reparert selv året før salget.

Kort tid etter at kjøperen overtok, gled shingelen av taket i store flak. Skaderapportene pekte på at det var brukt for få og for små spiker, og at det manglet festemidler på det meste av taket. En av takstmennene anbefalte at taket ble byttet så fort som mulig, siden taket lå åpent uten beskyttelse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 356 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Beløpet var et pristilbud for å rive og legge nytt tak med takplater i steinprofil. Kjøperen mente at ingenting i salgsdokumentene tilsa at hele taket måtte skiftes så kort tid etter overtakelsen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), mente boligen var i avtalt stand. Det pekte på takets alder og på at TG 2 var gitt som mørk, noe som varslet risiko for større utbedringer. Selskapet mente også at det måtte trekkes mye for standardheving, og at det ville vært billigere å legge ny shingel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant en mangel, og nemnda sluttet seg til det. To forhold veide tyngst.

For det første var risikoen ikke tydelig nok formidlet. Taket hadde riktignok TG 2 og en alder som tilsa noe utbedringsbehov. Men tilstandsgraden var uttrykkelig forklart med mose og elde, og takkonstruksjonen hadde TG 1. Da hadde kjøperen liten grunn til å vente at taket var feilfestet eller måtte skiftes helt. Nemnda viste til en tidligere sak der takdekket også hadde TG 2, men hvor alvorlige feil ved festingen ikke var fanget opp i tilstandsrapporten.

For det andre gjaldt utmålingen. Nemnda la kjøperens tall på 356 250 kroner til grunn og mente det ikke var sannsynliggjort at valget av takplater var dyrere enn nødvendig. Likevel skal det gjøres fradrag for standardheving (at kjøperen får en bedre eller nyere løsning enn han kjøpte) og forlenget levetid. Taket var opplyst å være fra 2006, og kjøperen får nå ny taktekking og reklamasjonsrett mot håndverkerne. Etter en skjønnsmessig vurdering ble prisavslaget satt til 150 000 kroner, etter fradrag for egenandelen. Nemnda la til at kjøperen ikke hadde innvendinger mot det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad må leses sammen med begrunnelsen. Når TG 2 er forklart med mose og alder, kan kjøperen legge til grunn at taket ellers er i orden.

Den viser også at et pristilbud sjelden dekkes fullt ut når reparasjonen gir nytt tak i stedet for et gammelt. Fradraget for standardheving kan være stort, særlig når bygningsdelen var av en viss alder. Kjøperen fikk likevel medhold om at det var en mangel.

Kort oppsummert

• Store flak av shingeltaket løsnet etter overtakelsen av en enebolig fra 1978, fordi taket var dårlig festet.
• Tilstandsrapporten nevnte bare mose og elde, så nemnda mente risikoen ikke var synliggjort og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag, ikke de 356 250 kronene som ble krevd.