Lytt hybel og boligkjøperforsikring: kjøperen fikk medhold (FinKN 2025-979)

Hva saken gjaldt

Kjøperen kjøpte en enebolig fra 1989 på Sørlandet for 8,35 millioner kroner sommeren 2023, og tegnet boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring. Den dekker kjøperens utgifter til juridisk bistand og dokumentasjon når kjøperen reklamerer mot selger og selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Vilkåret er at det er sannsynlig at kjøperen har et krav på grunn av en mangel.

Salgsprospektet solgte eneboligen med godkjent hybel i underetasjen. Det stod at det var satt opp en lettvegg med dør mellom hybelen og hoveddelen, og at døren ikke kunne fjernes. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han kjenner til) ble hybelen omtalt som en leilighet som var utleid. Selger opplyste også at et ekstra soverom var bygget uten godkjenning. Tilstandsrapporten ga etasjeskillet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og nevnte avvik fra byggemeldte tegninger.

Etter overtakelsen tok leietakeren kontakt og klaget på at det var veldig lytt mellom etasjene. Ifølge leietakeren visste selger om dette.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente mangelfull lydisolering var en mangel, og at selger burde ha opplyst om det. Kjøperen krevde at hans eget forsikringsselskap, HELP Forsikring, skulle hjelpe videre med saken mot selgersiden. Selskapet hadde hjulpet ham med selve reklamasjonen, men avslo videre bistand. Det mente det ikke var sannsynlig at kjøperen ville nå frem mot selger.

Selskapet viste til at hybelen ikke var en egen boenhet, og at det ikke var lydkrav mellom rom i samme boenhet da huset ble bygget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen medhold, og kjøperen fikk dermed rett til videre bistand fra sitt eget selskap. Saken gjelder ikke om lydisoleringen faktisk er en mangel, men om kravet er verdt å føre videre. Nemnda brukte ordet prosedabelt om dette. Tre ting veide tyngst.

For det første mente nemnda, i likhet med selskapet, at kjøperen ikke kunne bygge en mangel på at byggeforskriften fra 1987 ikke var fulgt. Hybelen var solgt som en del av én boenhet, og det var ikke krav til lydisolering mellom hoveddel og hybel slik saken var opplyst.

For det andre kan lyd og støy likevel være noe selger må opplyse om (§ 3-7). Det er nemndspraksis for at støy fra en hybel kan utgjøre opplysningssvikt, og det finnes eksempler på at lyd er en mangel etter avhendingslova.

For det tredje hadde ingen spurt selger. Nemnda kunne ikke ta stilling til om kravet var sterkt nok når selgers svar på leietakerens påstand var ukjent. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde vært i tvil om det er mangelsansvar, men mente at forsikringen også må gjelde når kravet er noe tvilsomt eller uavklart. Ellers ville dekningen vært en vesentlig begrensning.

Nemnda tok ikke stilling til om kjøperen til slutt vil vinne frem mot selger. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke bare dekker klare saker. Selskapet kan ikke avslå videre hjelp så lenge kravet mot selger er tvilsomt eller uavklart, og før selgers side er innhentet. Støy fra en utleiedel kan være noe selger måtte fortelle om, hvis han kjente til det. Saken viser også at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at kravet er verdt å føre videre.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk et krav om lytt hybel avvist av sitt eget forsikringsselskap, som nektet videre bistand.
• Nemnda mente kravet ikke kunne bygges på byggeforskriften, men at selgers kunnskap om lyden ikke var undersøkt.
• Kjøperen fikk medhold og krav på videre bistand fra boligkjøperforsikringen.