Råte rundt vindu i dødsbo fra 1935 med TG 2: ikke medhold (FinKN 2025-797)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1935, solgt for 1 550 000 kroner. Salgsoppgaven opplyste at den ble solgt som dødsbo, og egenerklæringen (selgers skjema om boligen) viste at salget skjedde ved fullmakt. Selger hadde likevel krysset av for at hun kjente boligen, og ga en rekke opplysninger. Blant dem var at terrassen og uthuset var laget de siste 5 til 10 årene, både av faglærte og av ufaglærte.

Tilstandsrapporten ga nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer, og balkonger og terrasser mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten nevnte spredte råteskader i kledningen, slitte vinduskarmer, høyt fuktnivå i trevirket i vinduene og at tettesjiktet på terrassen var eldre enn halvparten av forventet levetid. Kostnadene ved de fire bygningsdelene ble anslått til mellom 80 000 og 250 000 kroner. Et vedlegg til rapporten, som kjøperen også fikk før salget, viste fuktskjold over et innvendig vindu og pekte på avvik ved tekkingen på balkongen over.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen fukt og råte i vinduskarmene i stuen. En takstrapport mente skaden hadde pågått over tid og kunne ha utviklet seg over flere år. Årsaken var vann som hadde kommet inn ved vinduene, muligens også fra en utett takterrasse over.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 288 181 kroner, med renter. Beløpet kom fra et pristilbud på utbedring av vegg, terrasse og vinduer. Kjøperen mente det var upåregnelig å få store utbedringskostnader for en lekkasje som oppsto mens selger eide boligen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder og til opplysningene som ble gitt ved salget om slitasje, råte, fukt og ufaglært arbeid på terrassen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg fullt ut til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første at salget skjedde som dødsbo og ved fullmakt. Da må kjøperen normalt godta at selgers kunnskap om boligen er dårligere enn ellers. Her hadde selger likevel krysset av for å kjenne boligen, og hun ga mange konkrete opplysninger. Det gjorde dødsboet til et mindre tungtveiende poeng, men opplysningene talte likevel mot kjøperen.

For det andre risikoopplysningene i tilstandsrapporten. Rapporten beskrev råte, slitasje og fukt akkurat ved de bygningsdelene som senere sviktet. Det ble gitt TG 2 til flere av dem, og kostnadene var anslått høyt. Kjøperen var altså varslet om svakhetene.

For det tredje boligens alder. Huset var 89 år gammelt da avtalen ble inngått. Sammen med de generelle og konkrete opplysningene førte det til at skaden var innenfor det kjøperen måtte forvente. Sekretariatet så at lekkasjen hadde svekket noe av bærekonstruksjonen, men mente at det ikke var snakk om «fundamentale mangler».

Kjøperen nådde derfor ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med TG 2 på de samme delene som senere svikter, taler tungt mot kjøperen. Nemnda leser rapporten som en helhet, ikke bare hver enkelt tilstandsgrad.

Den viser også at en gammel bolig gir kjøperen en høy risiko. Selv om boligen ble solgt som dødsbo, hjalp det kjøperen lite da selger hadde opplyst om boligen. En kostbar utbedring er ikke det samme som en mangel.

Kort oppsummert

• Fukt og råte rundt vinduer i en bolig fra 1935, solgt som dødsbo, førte til et krav på 288 181 kroner.
• Nemnda mente skaden var påregnelig på grunn av boligens alder og risikoopplysningene i tilstandsrapporten og egenerklæringen.
• Kjøperen fikk ikke medhold.