Lekkasje fra tak og beslag i rekkehus fra 1976: ikke medhold (FinKN 2026-187)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus over to plan på Østlandet, oppført i 1976. Det ble solgt for 2 690 000 kroner med kjøpekontrakt fra september 2023, og kjøperen overtok i november samme år. Salgsprospektet fortalte at det var lagt ny takshingel i 2011.

Tilstandsrapporten sa at boligen var normal for alderen, men at kjøperen måtte regne med kostnader til vedlikehold og oppgraderinger. Taktekking, nedløp og beslag, og takkonstruksjon og loft fikk alle TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev blant annet om slitasje på beslag og luftepiper, om merker etter fukt i undertaket, om fuktskade og muggvekst mot naboen og om mangelfull lufting. Ytterligere undersøkelser på loftet ble anbefalt.

Omtrent halvannet år etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om en mangel) fordi det lakk vann inn ved taket. En skaderapport fra kjøperens egen bygningsforsikring viste at det lakk ved luftehattene og at beslagløsningene var dårlige. Undertaket av sponplater var svekket av fukt, og taket hadde store svanker. Rapporten mente at taket burde ha fått TG 3, den dårligste tilstandsgraden. Det var ikke registrert følgeskader inne i boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 163 118 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet bygde på et pristilbud for nytt undertak, shingel, luftehatter og beslag. Kjøperen mente det var en mangel etter avhendingsloven § 3-2 og § 3-7, og pekte på at skaderapporten mente taket skulle hatt TG 3 og at det var brukt uegnet materiale i undertaket.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente forholdet var påregnelig ut fra boligens alder og de mange opplysningene som ble gitt ved salget. Det mente heller ikke at takstmannen hadde vært grovt uaktsom eller holdt tilbake opplysninger.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets begrunnelse. Tre ting var avgjørende.

For det første alderen. Boligen var 47 år gammel ved salget. En bolig i den alderen kan ikke forventes å være uten slitasje, og rapporten sa selv at vedlikehold måtte påregnes.

For det andre opplysningene som ble gitt. Alle de tre delene av taket hadde TG 2, som betyr at de trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Rapporten nevnte konkret fukt, muggvekst, deformerte plater og dårlig lufting. Da var kostnaden for nytt undertak, shingel og beslag noe kjøperen med rimelighet kunne regne med. Det var derfor ingen mangel etter § 3-2.

For det tredje takstmannens ansvar. For at selger skal svare etter § 3-7, må takstmannen ha vært grovt uaktsom eller tilbakeholdt opplysninger. Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort. Det var gått nesten to år mellom tilstandsrapporten og skaderapporten, så skadene kunne ha utviklet seg i mellomtiden. Rapporten hadde dessuten pekt på konkrete avvik som tilsa at det ville bli behov for undersøkelser og utbedringer. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad som TG 2 ikke er en trygghet for at alt fungerer. Når rapporten peker på konkrete avvik på en bygningsdel, kan det som senere viser seg å svikte, bli regnet som påregnelig. Det gjelder særlig i eldre boliger.

Det er derfor forskjell på å kjøpe et tak som er omtalt som slitt og fuktskadd, og et tak som ble beskrevet som i orden. Hvor mye som ble opplyst før kjøpet, og hvor tett det ligger på det som senere svikter, har mye å si. Tid mellom rapport og skade teller også, fordi nemnda regner med at en skade kan utvikle seg.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra beslag og luftehatter på taket i et rekkehus fra 1976, med krav om 163 118 kroner i prisavslag.
• Tilstandsrapporten hadde gitt TG 2 og en lang rekke advarsler om taket, så nemnda mente kostnaden var påregnelig.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.