Bad uten membran og for lite avløpsrør: delvis medhold (FinKN 2025-1321)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1979, solgt for 5,2 millioner kroner i oktober 2022. Kjøperen overtok i januar 2023. Tilstandsrapporten sa at badet var bygget etter tekniske forskrifter fra perioden 1997 til 2010, men at det ikke fantes dokumentasjon. Flere deler av badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet gulvoverflater, sluk, membran og tettesjikt. Membranen (det tette sjiktet under fliser som hindrer vann i å trenge inn i konstruksjonen) ble oppgitt å være fra 2004. Avløpsrøret hadde TG 1, og det var opplyst at avløpet var oppgradert av faglærte. Selgeren opplyste at det var utført arbeid på badet både av fagfolk og som egeninnsats.

Garasjen var ikke vurdert i tilstandsrapporten. Det var ikke laget noen salgsoppgave, fordi eiendommen ble solgt utenfor det vanlige markedet.

Etter overtakelsen fant kjøperen at badegulvet var vått ved overgangen til dusjnisjen. En skaderapport viste at badet var pusset opp oppå gammel flis, at røropplegget var grovt underdimensjonert og at gulvet manglet membran. Arbeidet var ikke utført etter forskriftene. Kjøperen fant også fukt i garasjen under terrassen, og en rapport pekte på kondens, for lite fall mot sluket og trolig manglende isolasjon i grunnen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 760 837 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Et pristilbud på nytt bad var på 539 026 kroner, og utbedring av garasjen var anslått til 117 350 kroner. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige (noe han ikke trengte å regne med). Badet var oppgitt å være fra 2004 og bygget etter regelverket, og avløpsrørene var lagt nye i 2016.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler). Det viste til at kjøperen visste at badet manglet dokumentasjon og at det var utført ufaglært arbeid. Forholdene var dermed kjent (§ 3-10), og huset var slik kjøperen kunne forvente.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte først på at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Garasjen: Nemnda fant ikke mangel. Fukt i en garasje er et forhold som oppleves ulikt, og mindre mengder fukt og vann er ikke nødvendigvis noe selgeren må opplyse om. Det var gitt få opplysninger om garasjen ved salget, og nemnda mente det var vanskelig å bedømme hvor omfattende fuktproblemet var. Kjøperen hadde dermed ikke sannsynliggjort en mangel.

Avløpsrøret: Dette var en mangel etter § 3-2. En rørlegger hadde sannsynliggjort at røret var for lite, og røret var vurdert til TG 1 og opplyst oppgradert av fagfolk. Verken alderen eller opplysningene ved salget tilsa at kjøperen måtte regne med et så lite rør.

Badegulvet: Også dette var en mangel. Tilstandsrapporten sa at badet var bygget etter forskriftene i perioden 1997 til 2010, og da kunne kjøperen forvente en forskriftsmessig membran. Det var gitt flere risikoopplysninger om badet, men de gjaldt ikke membranen. Nemnda mente at kjøperen tvert imot var betrygget av opplysningen om at badet fulgte forskriftene.

Beløpet ble langt lavere enn kravet. Kjøperen anførte at utbedring av bad og avløp ville koste 589 000 kroner. Tilbudet på badet omfattet imidlertid mer enn utbedring av gulvmembranen. Dessuten måtte det gjøres et merkbart fradrag fordi membranen var opplyst å være fra 2004, siden kjøperen får en nyere og bedre løsning. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 100 000 kroner etter at egenandelen var trukket fra (§ 3-1 fjerde ledd). Kjøperen hadde boligkjøperforsikring, og nemnda la til grunn at utgiftene til fagkyndig bistand var dekket der. Renter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysningene i tilstandsrapporten kan styre hva du kan forvente. Når rapporten sier at badet er bygget etter forskriftene, kan du regne med en forskriftsmessig løsning, selv om andre deler av badet har fått avvik. En risikoopplysning som ikke gjelder akkurat den feilen du finner, tar ikke bort retten din.

Saken viser også at prisavslaget kan bli mye mindre enn kostnaden ved å bygge om. Når et pristilbud omfatter mer enn selve feilen, og når utbedringen gjør boligen nyere enn den var, trekkes det fra.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2004 manglet membran, avløpsrøret var for lite, og garasjen var fuktig i en enebolig fra 1979.
• Nemnda fant mangel ved bad og avløpsrør, men ikke ved garasjen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag av et krav på 760 837 kroner.