Råte i kledningen på ny fritidsbolig fra 2022: medhold (FinKN 2026-491)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2022, markedsført som en innbydende og påkostet helårshytte. Den ble solgt for 2 650 000 kroner ved kjøpekontrakt datert 24.12.24. Tilstandsrapporten ga bygningsdelene gjennomgående TG 1 og TG 0 (best mulige tilstandsgrader, ingen avvik), og veggkonstruksjonen fikk TG 1.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) hadde selger skrevet at utbygger sommeren 2024 hadde lagt nye beslag og byttet treverk som forebyggende tiltak mot vedmusling, og at det ikke var oppdaget vedmusling eller råte på eiendommen. Selger opplyste også om en pågående tvist mellom velforeningen og utbygger om løsning for forebyggende tiltak mot råte og vedmusling.

Etter overtakelsen fant kjøper ut at det var omfattende problemer med sopp og råte på flere av hyttene i området, og at flere sameiere hadde gått til sak mot utbygger fordi utbedringen ikke var god nok. En rapport om skadene viste at hovedårsaken var manglende værbeskyttelse av veggene i kombinasjon med hvordan beslagene var laget. I juni 2025 kom tingretten til at konstruksjonen var mangelfull og at utbyggers utbedringstilbud ikke ville sette boligene i avtalt stand.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 243 107 kroner. Beløpet var et tilbud fra en tømrermester om utvendig panel uten etterisolering. Kjøper mente at forholdet var upåregnelig, og at selger ikke hadde fortalt om risikoen for råteskader og behovet for utbedring.

Selskapet var boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet og mente boligen var i opplyst stand. Det viste til egenerklæringen, der det stod om utbedringsarbeidene og den pågående saken mellom sameiet og utbygger.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Tre forhold var avgjørende.

For det første var ikke kjøper avskåret fra å kreve noe. Etter § 3-10 kan kjøper ikke påberope seg forhold han kjente eller måtte kjenne til. Men risikoen må ha kommet tydelig frem i salgsdokumentene, og det er ikke nok at de antyder at kjøper bør undersøke nærmere. Her fremstod fuktproblemet langt på vei som utbedret, og selskapet hadde ikke lagt frem vedleggene det viste til.

For det andre er en bolig mangelfull etter § 3-2 hvis den avviker fra det kjøper kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Boligen var helt ny. Da skal det svært mye til at kjøper må regne med å bytte kledningen på hele boligen. En slik risiko må kommuniseres tydelig.

For det tredje hadde takstmannen gitt bare gode tilstandsgrader og kjente til opplysningene i egenerklæringen. Kjøper kunne da anta at risikoen var liten. Omtalen av tvisten var lite konkret og kunne like gjerne forstås som uenighet om kostnader eller felleskostnader.

Nemnda satte prisavslaget til utbedringskostnaden, 243 107 kroner. Etter fradrag for kjøpers egenandel på 10 000 kroner fikk kjøper 233 107 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at det pågår en tvist eller at utbygger har utbedret noe, ikke automatisk stenger for krav. Det avgjørende er om opplysningene tydelig viser at det er en risiko for at kjøper selv må bekoste store utbedringer.

Saken viser også at kjøpere av nyere boliger kan forvente mer enn kjøpere av eldre boliger. Positive tilstandsgrader fra takstmannen veier tungt når de skal vurderes opp mot mer uklare opplysninger i egenerklæringen.

Kort oppsummert

• Råte i kledningen på en ny fritidsbolig fra 2022, med en pågående tvist mellom sameiet og utbygger.
• Nemnda mente at opplysningene ikke tydelig viste risikoen, og at boligen hadde en mangel etter § 3-2.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 233 107 kroner, etter fradrag for egenandel på 10 000 kroner.