Risting i leilighet fra 1912 ved trafikkert vei: delvis medhold (FinKN 2026-282)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1912 i Buskerud, solgt for 5,3 millioner kroner i 2024. Salgsoppgaven beskrev en lekker treromsleilighet med en blanding av klassisk og moderne. Tilstandsrapporten omtalte boligen som velholdt med normal standard og nevnte flere oppgraderinger, blant annet nye overflater og renovert pipeløp. I selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) stod det at sameiet hadde mottatt nabovarsel om et nytt boligbygg like ved.

Etter overtakelsen merket kjøperen store vibrasjoner og bevegelser i bygget når tunge kjøretøy passerte på veien utenfor. Det ble fremlagt bilder av sprekker. Styret bekreftet at ristingen var kjent blant beboerne, og at det ikke var gjort noen tiltak eller risikovurderinger. Et styremøte i 2022 hadde tatt opp bekymring for setningsskader (skader når grunnen eller bygget siger) fra utbygging og tungtrafikk. Kjøperen fikk først vite om dette etter overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i erstatning for egenandelen til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Beløpet bygget på en vurdering fra en eiendomsmegler, som mente at ristingen ga et verdifall. Kjøperen hevdet at ristingen var varig og kom av tungtransport over en fartsdump, ikke av byggearbeidene.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste ansvar. Det mente at omfanget av rystelsene ikke var dokumentert, at det ikke var vist at ristingen ga fare for setningsskader, og at skadene ikke var knyttet til trafikken. Selskapet mente også at man må regne med litt risting når man kjøper bolig ved en trafikkert vei i et sentralt strøk.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selger hadde sagt for lite om byggearbeidene, og at setningsskadene var upåregnelige. Det ga en mangel etter §§ 3-2 og 3-7. Byggearbeidene i seg selv var bare en midlertidig ulempe som ikke ga rett til prisavslag. Sekretariatet utmålte derfor 75 000 kroner for å utbedre setningsskadene. Nemnda sluttet seg til dette.

Nemnda avviste derimot kjøperens hovedanførsel om at den daglige ristingen var en varig mangel. Leiligheten lå rett ut mot en trafikkert vei og et kryss, og fartsdumpen var godt synlig. Da kunne kjøperen ikke se på rystelser og støy fra trafikken som upåregnelig. Nemnda pekte også på at lyd og støy i stor grad er subjektivt, og at beliggenheten ofte viser hva man må regne med.

Nemnda la til at en fartsdump på en vei trolig er kommunens ansvar. Kjøperen kan henvende seg til kommunen for å få rettet på forholdet.

Fra prisavslaget på 75 000 kroner ble egenandelen på 10 000 kroner trukket fra. Kjøperen fikk i tillegg 4 000 kroner i erstatning og forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda skiller mellom skader og ulemper. Sprekker som følge av byggearbeid i nærheten som selger ikke fortalte nok om, kan gi mangel. Rystelser og støy fra en trafikkert vei du kan se fra boligen, regnes derimot ofte som noe kjøper må regne med.

Kjøperen nådde altså ikke frem med hovedkravet på 300 000 kroner. Bare en liten del ble tilkjent. Dokumentasjon av omfanget og årsaken til ristingen kan ha stor betydning, og selskapet pekte nettopp på at slik dokumentasjon manglet.

Kort oppsummert

• Kjøperen opplevde risting og fikk sprekker i en leilighet fra 1912 ved en trafikkert vei.
• Setningsskadene fra byggearbeid i nærheten var en mangel, men den daglige ristingen fra trafikken var det ikke.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 75 000 kroner i prisavslag minus egenandel, og 4 000 kroner i erstatning.