Manglende rømningsvei i kårbolig på gårdsbruk: delvis medhold (FinKN 2026-365)

Hva saken gjaldt

Kjøperen kjøpte et gårdsbruk for 8,1 millioner kroner høsten 2024. Gården hadde en kårbolig (en mindre bolig på gården) fra omtrent 1880, påbygget og rehabilitert i 1980 og delvis oppgradert i 2022. Salgsoppgaven fortalte at vinduene var skiftet i hele huset i 2022. Tilstandsrapporten ga vinduene TG 1 og branntekniske forhold TG 0 (ingen avvik). Kårboligen manglet ferdigattest og godkjente byggetegninger, og salgsoppgaven sa det.

Kjøperen overtok i februar 2025. Da kårboligen skulle leies ut, viste det seg at den manglet rømningsvei. De tre soverommene på loftet hadde vinduer med sprosse i midten, og den frie åpningen var for liten til å brukes til rømning. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) fire dager etter overtakelsen. En rapport konkluderte at to av vinduene måtte byttes, og utbedringen ble priset til 41 594 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene og for utgiftene til sakkyndig rapport. Etter at sekretariatet hadde vurdert saken, krevde kjøperen også erstatning for tapt leieinntekt. Det var lagt frem en signert leiekontrakt.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at kjøperen ikke kunne forvente godkjent rømningsvei i en gammel bolig uten ferdigattest. Det mente også at prisavslaget var for høyt og at det ikke var grunnlag for erstatning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold i at det var en mangel, og satte prisavslaget til 31 594 kroner etter fradrag for egenandel. Dette stod fast (avhendingslova § 3-2). Kjøperen hadde grunn til å tro at nye vinduer fra 2022 og TG 0 på branntekniske forhold betydde at rømning var i orden.

Striden for nemnda gjaldt derfor tapt leieinntekt. Nemnda avslo den, og la avgjørende vekt på tre ting.

For det første må kjøperen sannsynliggjøre et økonomisk tap. Det var ikke gjort.

For det andre har kjøperen plikt til å begrense tapet (avhendingslova § 7-2). Erstatning for tapt leie forutsetter at boligen ikke kunne brukes i perioden. Å bytte tre vinduer er en enkel jobb som normalt gjøres på dagtid, og som ikke gjør boligen ubeboelig. Kjøperen hadde ikke vist at kårboligen var ubeboelig under vinduskiftet.

For det tredje mente sekretariatet at tapt leie er et indirekte tap som krever skyld hos selgeren eller takstmannen (avhendingslova § 4-14). Det var ingen holdepunkter for skyld. Nemnda sluttet seg til det, men la selv mest vekt på at tapet ikke var sannsynliggjort.

Utgiftene til sakkyndig rapport på 7 025 kroner ble derimot regnet med i prisavslaget, siden selskapet ikke hadde noe å bemerke. Endelig prisavslag ble 38 619 kroner etter fradrag for egenandel, pluss forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel ikke automatisk gir erstatning for det du tapte på å ikke kunne leie ut. Du må vise et konkret tap, og du må ha begrenset det. Blir boligen brukbar igjen etter en enkel utbedring, er det vanskelig å få dekket tapt leie.

Den viser også at utgifter til en rapport som dokumenterer feilen, kan komme inn i prisavslaget.

Kort oppsummert

• Kårboligen på et gårdsbruk manglet rømningsvei fordi vinduene på loftet var for små, selv om de var byttet i 2022.
• Nemnda fant en mangel og tilkjente prisavslag, men ikke erstatning for tapt leie.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med prisavslag på 38 619 kroner etter fradrag for egenandel.