Taklekkasje og råte i loftsleilighet fra 1916: ikke medhold (FinKN 2025-1014)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en firemannsbolig fra 1916, solgt for 7,3 millioner kroner. Leiligheten lå i loftsetasjen og ble innredet i 1989. Salgsoppgaven nevnte glasert takstein som hovedtekking, men ikke når taket var lagt. I tilstandsrapporten var taktekkingen ikke vurdert (TG IU, ikke undersøkt) fordi det manglet forsvarlig adkomst. Takkonstruksjon og loft fikk TG 1 (ingen eller kun mindre avvik), og det samme fikk nedløp og beslag. Selger opplyste i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) at garasjetaket var eldre og stedvis utett.

Kjøper overtok 1.9.22. Sommeren 2024 ble det oppdaget fukt i en naboseksjon. En rapport fant en utett gradrenne i en del av taket fra 1988 og råteskader som viste tegn til fukt over flere år. Utvendig kledning var også satt rett på veggen uten lufting. Kjøper fikk laget en oversikt som viste at kjøperens andel av kostnadene var 138 032 kroner for arbeid på både tak og innvendige råteskader. Sameiet vurderte å skifte hele taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, dekning av utgifter til juridisk bistand på 130 938 kroner og forsinkelsesrenter. Kjøper mente at råteskader av dette omfanget var uventet, og at aldersbetraktninger ikke burde telle så mye siden skaden satt i deler av bygget som var langt nyere enn selve boligen. Kjøper viste også til at kjøper etter lovendringen må kunne gå ut fra at bygningsdeler er i orden når selger ikke sier noe annet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), viste hovedsakelig til boligens alder. Takets alder var ikke opplyst, så kjøper måtte regne med at taket var fra byggeåret. Selskapet mente også at kjøper hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Nemnda la til grunn at reklamasjonen kom i tide, så saken gjaldt bare om det var en mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav). Tre forhold veide tyngst.

• Bygningens alder. Boligen var betydelig eldre enn sammenlignbare saker der lekkasje ble ansett som mangel. Kjøper måtte regne med forholdsvis store utbedringsbehov, og alderen er et klart risikomoment.
• Takets alder var ikke opplyst. Kjøper måtte derfor ta høyde for at taket var fra byggeåret. At taket senere viste seg å være fra 1988, ble ikke tillagt vekt, fordi vurderingen bygger på hva kjøper visste ved kjøpet. At leiligheten ble innredet i 1989, sa heller ikke noe om takets alder.
• TG 1 gjaldt bare kjøpers enhet. Fordi leiligheten var en del av en firemannsbolig, fikk ikke takstmannen gått gjennom hele takkonstruksjonen. Vurderingen kunne ikke gi kjøper trygghet for resten av taket. Taket var dessuten ikke undersøkt, og TG IU alene overfører vanligvis ikke risiko til kjøper. Men alderen veide tyngre her.

For følgeskadene inne pekte nemnda på at kjøpers kostnader lå høyere enn det sekretariatet hadde lagt til grunn, men at utbedringsbehovet likevel ikke var uventet. Kjøper måtte også regne med utgifter som sameiet finansierer. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Saken viser at en høy tilstandsgrad på takkonstruksjonen ikke alltid gir trygghet i et gammelt bygg, særlig i en leilighet i et bygg med flere enheter der taket er felles. Når takets alder ikke er opplyst, legger nemnda til grunn at det kan være fra byggeåret.

Året leiligheten ble innredet, sier lite om taket. Det er heller ikke nok at skaden viste seg å sitte i en nyere del av bygget. Det avgjørende er hva du fikk vite før kjøpet.

Kort oppsummert

• Taklekkasje og råteskader i en loftsleilighet i en firemannsbolig fra 1916. Kjøper krevde prisavslag og utgifter til juridisk bistand på 130 938 kroner.
• Nemnda mente alderen og at takets alder ikke var opplyst, gjorde utbedringene påregnelige, selv med TG 1 på takkonstruksjonen.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.