Råte i oppusset kjeller i bolig fra 1970: delvis medhold (FinKN 2024-732)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig på Østlandet fra 1970, solgt for 11,75 millioner kroner ved kjøpekontrakt i august 2022. Kjøperen overtok i september 2022. Salgsoppgaven fortalte at kjellerstuen var «totaloppusset i 2013», at trappegangen var oppusset i 2014, og at badet i underetasjen var oppusset i 2019. Den sa også at kjellerstue og soverom ikke var godkjent for varig opphold, og at forrige eier hadde leid ut kjelleren. Selger hadde eid boligen siden 2011, og skrev i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) at han ikke kjente til fukt i underetasjen.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng TG 1 (ingen avvik), og sa at det var tatt hull for å måle fukt uten å finne noe unormalt. Dreneringen var fra byggeåret og fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det samme fikk gulvet mot grunn og terrengforholdene.

Etter overtakelsen fant kjøperen fukt i underetasjen. Rørene som var oppgitt å ligge klare for vann i kjelleren, var verken isolert eller koblet til, og måtte legges på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 425 935 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet var delt i poster: elektriske arbeider på 39 413 kroner, maling på 35 000 kroner, rørleggerarbeid på 10 005 kroner, innredning av en hybel på 152 000 kroner og arbeid i kjelleren på 189 517 kroner. I tillegg krevde hun 96 000 kroner i erstatning for tapt leieinntekt, og forsinkelsesrente. Hun krevde ikke noe for ny drenering.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var 52 år, at dreneringen var fra byggeåret, og at det var gitt risikoopplysninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men under tvil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var også i tvil, men kom til at det var en mangel (§ 3-2). Den la vekt på tre ting.

For det første markedsføringen. Kjelleren var fremstilt som oppusset, og rommene så svært pene ut på bildene. For det andre tilstandsrapporten, som ga rom under terreng TG 1 og oppga at hulltakingen ikke viste noe unormalt. For det tredje at forarbeidene til loven sier at en gammel bolig som er godt vedlikeholdt eller ser ny ut, gir kjøperen rett til å vente mer.

Nemnda ga sekretariatet rett i at det var gitt noen risikoopplysninger og at boligen var gammel. Likevel kunne kjøperen forvente mer av kjelleretasjen enn så omfattende fukt- og råteskader i gulvet.

Ved utmålingen (§ 4-12) tok nemnda med postene for elektrisk arbeid, maling, rør og arbeidet i kjelleren, fordi de hang sammen med fukt- og råteskadene. Innredningen av hybelen ble holdt utenfor, siden det var opplyst at rommene ikke var godkjent for varig opphold, og bygging av en ny vegg ikke var nødvendig på grunn av skaden. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 250 000 kroner, og 240 000 kroner etter fradrag for egenandel (§ 3-1 fjerde ledd). Kravet om tapt leie ble avslått, fordi tapte leieinntekter er indirekte tap og forutsetter skyld hos selger (§ 4-14), og det var ikke sannsynliggjort. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig ikke alltid gir kjøperen en dårlig sak. Når en del av boligen er markedsført som fornyet og tilstandsrapporten gir høy tilstandsgrad, kan kjøperen forvente en bedre stand, selv om andre deler av boligen er opplyst å være gamle.

Saken viser også at ikke alle utgifter regnes med. Kostnader til å bygge om eller gjøre rom bedre enn de var, kommer ikke med hvis de ikke skyldes skaden. Tapt leie krever i tillegg at selger har skyld.

Kort oppsummert

• Fukt og råte i gulvet i en underetasje som var markedsført som oppusset, i en bolig fra 1970.
• Nemnda mente kjøperen kunne forvente mer, selv om dreneringen var gammel og det var noen risikoopplysninger.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 240 000 kroner av kravet på 425 935 kroner. Kravet om tapt leie ble avslått.