Økte kommunale avgifter i firemannsbolig: ikke medhold (FinKN 2025-532)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel firemannsbolig fra 1989 med fire utleieenheter, solgt for 7,8 millioner kroner. Den ble markedsført som en attraktiv utleiebolig med gode leieinntekter. I salgsoppgaven sto det at de kommunale avgiftene var 53 621 kroner for 2023, og at tallet bygget på dagens eiers forbruk og avtaler. Selger hadde arvet boligen og aldri bodd i den selv.

Etter overtakelsen fikk kjøperen en faktura fra kommunen med et terminbeløp på 25 731 kroner. Det var mer enn han hadde ventet. Bakgrunnen var at vannforbruket i 2023 hadde vært mye høyere enn året før, og at kommunen beregner forskuddet ut fra forrige års forbruk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 502 219 kroner. Beløpet var den kapitaliserte verdien, altså verdien over tid, av det han mente var en uventet økning i kommunale avgifter. Han mente at selger hadde fått en avregningsfaktura på nyåret 2024, at økningen da var synlig for selger, og at hun burde ha rettet opp opplysningene før salget. Opplysningene var etter hans syn misvisende, selv om de var riktige for 2023.

Boligselgerforsikringen ble ført av et forsikringsselskap som avviste kravet. Selskapet mente at opplysningene var korrekte, at det var oppgitt hva de bygget på, og at det er kjent at kommunale avgifter kan variere fra år til år.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg i sin helhet til vurderingen. Flere ting var avgjørende.

For det første var opplysningene riktige. Selger hadde faktisk betalt 53 621 kroner i kommunale avgifter for 2023. Avregningen som kom på nyåret, ble også betalt av selger. Regelen om uriktige opplysninger i salgsoppgaven (§ 3-8) gjelder konkrete og uriktige opplysninger, og slike var ikke gitt. Opplysninger som er riktige, kan riktignok være misvisende hvis de fører til en misforståelse. Nemnda mente ikke at det var tilfellet her.

For det andre varierer avgiftene med forbruket. Vannavgiften bygger på et målt forbruk, og fakturaen viser at forskuddet følger forrige års forbruk. Hvis forbruket faller, avregnes og tilbakebetales overskuddet. Kjøperen hadde derfor ikke fått mer enn et slags utlegg for noen få måneder, og det var ikke sannsynliggjort at forbruket ville holde seg like høyt.

For det tredje er dette boligeierens risiko. At kommunale avgifter kan variere, er allment kjent. Risikoen er ekstra stor i en firemannsbolig hvor leietakere med ulikt forbruk flytter inn og ut. Selv store økninger lå etter nemndas syn innenfor det påregnelige (§ 3-2). Selger hadde heller ikke gitt mangelfulle opplysninger som kunne påvirke kjøpet (§ 3-7).

Kjøperen leverte flere innvendinger til nemnda, men nemnda fant ikke noe nytt som endret vurderingen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en riktig opplysning om et beløp for et bestemt år normalt ikke gir krav, selv om beløpet senere blir høyere. Det er en forskjell mellom uriktige opplysninger og at kostnader endrer seg etter salget.

Saken gjaldt en utleiebolig, der leietakernes forbruk kan svinge. Kjøper som bygger kalkylen på faste kostnader, kan derfor ikke uten videre legge risikoen over på selger. Hvem som betalte avregningen, og hva salgsoppgaven sa om grunnlaget for tallene, hadde betydning.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 502 219 kroner fordi de kommunale avgiftene ble høyere enn oppgitt for 2023.
• Nemnda mente opplysningene var riktige, og at variasjon i slike avgifter er påregnelig, særlig i en utleiebolig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.