Misvisende dreneringsestimat og feil om avløp: delvis medhold (FinKN 2025-250)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold fra 1917 med et hovedhus og et sidehus. Salgsoppgaven sa at eiendommen var tilknyttet offentlig vann og avløp. Kommunen hadde samtidig opplyst at det var en slamavskiller på eiendommen uten dokumentasjon på avløpet, og at det kunne komme pålegg om utbedring.

Tilstandsrapporten ga drenering TG 3 (store eller alvorlige avvik) fordi det ikke fantes drenering eller utvendig fuktsikring rundt den opprinnelige grunnmuren. Kostnaden ved å utbedre ble anslått til mellom 50 000 og 100 000 kroner. Utvendige vann- og avløpsledninger og septiktanken fikk «lys» TG 2. Selger hadde fortalt om fuktinnsig i kjelleren ved store regnskyll.

Etter overtakelsen fikk kjøper vann i kjelleren og innhentet et pristilbud på drenering på 269 562 kroner. Kjøper oppdaget også at septiktanken var i full drift og ikke koblet fra, og at kommunen ikke hadde registrert noe avløp knyttet til det offentlige nettet. Et tilbud på å koble boligen til offentlig avløp lød på 450 038 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 619 601 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøper mente at kostnadsanslaget for dreneringen var misvisende, og at opplysningen om offentlig avløp var uriktig.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at anslaget i tilstandsrapporten bare var et sjablongmessig anslag som kjøper ikke kunne knytte forventninger til. Selskapet viste også til en rapport fra en fagkyndig som konkluderte med at offentlig tilkobling ikke var nødvendig, så forholdet hadde ikke påvirket avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at begge forholdene var mangler. Nemnda sluttet seg til det. Selskapet kom heller ikke tilbake til saken etter sekretariatets vurdering.

For dreneringen var anslaget klart misvisende, siden de faktiske kostnadene lå så mye høyere. Nemnda mente likevel at kjøper måtte regne med noe slingringsmonn, fordi et anslag ikke er et pristilbud. Kjøper måtte godta omtrent 50 000 kroner over intervallet. Etter en skjønnsmessig vurdering (et rimelig anslag når det ikke finnes en eksakt regning) ble prisavslaget for dreneringen satt til 100 000 kroner.

For avløpet var opplysningen om offentlig tilknytning uriktig. Nemnda tok utgangspunkt i selskapets tilbud på 376 284 kroner, som var lavere enn kjøpers. Det er fast praksis at kjøper må godta det laveste forsvarlige tilbudet. Det ble også tatt hensyn til at kjøper får en ny tilkobling, dokumentasjon og reklamasjonsrett mot håndverkeren, og at flere kostnader var påregnelige etter risikoopplysningene. Nemnda mente likevel at prisavslaget skulle bli noe høyere enn sekretariatet foreslo, siden opplysningen om avløpet rett og slett var feil.

Samlet prisavslag ble 300 000 kroner, etter fradrag for kjøpers egenandel (den delen av en mangel kjøper selv må bære). Forsinkelsesrenter ble også tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et kostnadsanslag i en tilstandsrapport ikke er uten betydning. Er anslaget klart misvisende, kan det gi grunnlag for prisavslag, men bare for avviket utover det som er rimelig slingringsmonn. Når opplysninger i salgsoppgaven om vann og avløp viser seg å være feil, teller det tyngre enn en generell risikoopplysning.

Den viser også at kravet ofte ender lavere enn tilbudet du legger frem. Nemnda ser på laveste forsvarlige utbedring og trekker fra fordeler du får, som ny tilkobling og dokumentasjon.

Kort oppsummert

• Kostnadsanslaget for drenering var langt under det som viste seg å være prisen, og boligen var ikke tilknyttet offentlig avløp slik salgsoppgaven sa.
• Nemnda mente begge forholdene var mangler.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 300 000 kroner i prisavslag mot et krav på 619 601 kroner.