Råteskadet kledning på tilbygg til hus fra 1700: ikke medhold (FinKN 2025-781)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1700 med tilbygg fra 1997. Den ble solgt for 6 500 000 kroner og overtatt 23.9.22. Salgsoppgaven beskrev huset som godt vedlikeholdt, «med de skjevheter og rustikken man forventer av et slikt eldre hus».

Tilstandsrapporten ga yttervegger og fasader TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at enkelte bord mot bakgården burde skiftes på grunn av råte og oppsprekking. Den sa også at kledningen på tilbygget lå for nær beleggningsstein, at det ikke var registrert museband bak kledningen, og at det ikke var lagt ny vindsperre på hovedboligen.

Ett år etter overtakelsen fant kjøper råte i fasaden mot naboeiendommen. Kjøper reklamerte (sa fra om mangelen) 26.9.23. En entreprenør mente årsaken var at lektene bak kledningen var for tynne, slik at luften ikke kom til og kledningen ikke fikk tørket opp.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 446 250 kroner, i tillegg til 4 000 kroner for utgifter til juridisk bistand. Kjøper mente skadeomfanget var upåregnelig, at kledningen burde fått TG 3, og at selger hadde kjent til råten. Til støtte lå det et udatert brev fra en nabo, som sa at tidligere eier var varslet om veggens tilstand.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Det viste til at råteskader var opplyst ved salget, at selger bestred naboens påstand, og at takstmannens vurdering var riktig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Risikoen var opplyst. Når selger og takstmann først har varslet om et problem, bærer kjøper også risikoen for hvor stort det viser seg å være. Rapporten nevnte råte, dårlig lufting og TG 2 på nettopp dette området. Nemnda mente derfor at behovet for utbedring var påregnelig (§ 3-1 og § 3-2).

Saken var vanskelig å bevise. Kjøper må selv bevise at selger kjente til råten og la skjul på den. Nemnda behandler saker skriftlig, og kunne ikke legge naboens påstand til grunn når selger sa noe annet. Det var derfor ikke grunnlag for å si at selger hadde gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8).

Nemnda ga likevel en kommentar. Etter det opplyste kunne veggen bare ses fra naboens eiendom. Nemnda mente det var uheldig hvis takstmannen ikke hadde besiktiget den og ikke sa fra om det i rapporten. Fordi det var gitt konkrete opplysninger om råte og dårlig lufting på andre vegger i samme tilbygg, ble det likevel ikke en mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig med TG 2 og konkrete opplysninger om råte gir kjøper liten støtte når skaden viser seg større. Nemnda regnet med at slike avvik henger sammen, for eksempel at fukt og dårlig lufting over tid gir råte.

Den viser også at bevisbyrden for selgers kjennskap ligger hos kjøper. En uttalelse fra en nabo veide ikke tungt i en skriftlig behandling når selger avviste den. Kjøper nådde ikke frem, men saken fikk en kommentar om at takstmenn bør si fra når en bygningsdel ikke er sett.

Kort oppsummert

• Råte i ytterkledningen på tilbygget til et hus fra 1700, som kjøper mente var upåregnelig.
• Tilstandsrapporten hadde varslet om råte og dårlig lufting, så omfanget ble kjøpers risiko.
• Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet ble frikjent for kravet om prisavslag.