Utett tak i dødsbo, enebolig fra 1970: kjøper nådde ikke frem (FinKN 2023-669)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1970, solgt for 1 875 000 kroner. Overtakelsen var 14.10.22. Selgeren var et dødsbo, og det stod i egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen). Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring hos et forsikringsselskap i forbindelse med kjøpet.

Tilstandsrapporten ga både taktekkingen og takkonstruksjonen tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taksteinen var opprinnelig, omtrent 50 år gammel, og rapporten sa at tekkingen burde skiftes. Kostnadene var anslått til mellom 100 000 og 300 000 kroner. Rapporten registrerte også symptomer på fuktskader i konstruksjonen, dårlig lufting og spor etter borebille.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at taket var utett. En takstmann som så på taket noen uker senere, mente at lekter og sløyfer på sørsiden var råtnet, og at utbedringen ville koste 425 120 kroner med mva.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En boligkjøperforsikring er en forsikring kjøperen selv tegner. Den forskutterer kostnader til juridisk og teknisk bistand når kjøperen går på selgeren med et krav, men bare når det er sannsynlighetsovervekt for at boligen hadde en mangel. Saken gjaldt altså ikke et krav om penger fra selgeren, men om kjøperen hadde rett til videre bistand fra sitt eget selskap.

Selskapet hjalp kjøperen med å sende en reklamasjon (skriftlig melding om feilen) til selgeren 18.10.22, men avslo videre bistand. Kjøperen mente at selger og megler hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, at taket burde ha fått tilstandsgrad 3, og at skaden var upåregnelig. Selskapet mente at opplysningene ikke hadde påvirket avtalen, og at det ikke var en mangel som kjøperen ikke måtte regne med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente selskapet hadde rett, og nemnda tiltrådte det i det vesentlige. Tre ting avgjorde.

For det første var boligen et dødsbo. Da er det sparsomt med opplysninger fra selgeren, og kjøperen må regne med at det kan dukke opp forhold som ved et vanlig salg ville vært opplyst.

For det andre hadde kjøperen fått tydelige risikoopplysninger om taket. Rapporten sa at tekkingen burde skiftes, oppga et kostnadsspenn, og viste til fuktsymptomer og dårlig lufting. Nemnda mente det lå godt innenfor det forventede at hele tekkingen og bygningsdelene under måtte skiftes, og at det kunne være skjulte følgeskader.

For det tredje mente nemnda at takstmannen ikke kunne klandres. Det var ikke grunnlag for å si at han hadde unnlatt noe på en klanderverdig eller grovt uaktsom måte. Resultatet ble at det ikke var sannsynlig at kjøperen hadde nådd frem med et mangelskrav. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke dekker bistand i alle saker med feil. Vilkåret er at det er sannsynlig at kravet mot selgeren vil føre frem.

Når rapporten uttrykkelig sier at taket er gammelt og bør skiftes, regnes store kostnader og følgeskader ofte som noe kjøperen måtte forvente. Det gjelder særlig i et dødsbo.

Skaden i saken var reell, og kostnaden var høyere enn anslaget i rapporten. Det var likevel ikke nok, fordi risikoen var beskrevet på forhånd.

Kort oppsummert

• Kjøperen av et dødsbo fikk utett tak, og ba selskapet om videre bistand under boligkjøperforsikringen.
• Rapporten hadde advart om at taket burde skiftes, og dødsbo gir færre opplysninger fra selger.
• Kjøperen nådde ikke frem: nemnda ga selskapet rett og var enstemmig.