Lekkasje, bad og dører i tomannsbolig fra 1920: delvis medhold (FinKN 2025-401)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 1920, solgt for 2,35 millioner kroner i april 2022. Tilstandsrapporten sa at boligen var modernisert over tid, men hadde eldre bygningsdeler som kunne ha avvik og ulik restlevetid. Badet i andre etasje hadde flere avvik, blant annet gulv med TG 3 (store eller alvorlige avvik) og manglende fall. Rapporten viste at membranen ikke kunne ses. Gulvet mot grunn hadde også TG 3, med målt høydeforskjell. Ytterdørene var gitt TG 1 (mindre eller moderate avvik) og funksjonstestet.

Dagen etter overtakelsen fant kjøper en lekkasje mellom vegg og vaskemaskin på badet, som rant nedover i etasjene. Senere reklamerte kjøper over spotter på badet, en avtrekksvifte, manglende membran, skjeve gulv og dørene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 314 092 kroner og 26 000 kroner i erstatning for midlertidig bosted. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til boligens alder og til flere risikoopplysninger som kjøper måtte kjenne til. Det mente at badet var opplyst med både TG 2 og TG 3, og at det ikke var dokumentert behov for å bytte begge dørene.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold for dørene. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom forholdene ett for ett.

Badet, spottene, viften og de skjeve gulvene var ikke mangler. En bolig fra 1920 kan ha slike avvik, og kjøper var varslet om dårlig fall, manglende synlig membran og store avvik på gulvet. Kjøper kunne derfor ikke vente et tett bad.

Ytterdørene stilte seg annerledes. Kjellerdøren var beskrevet som noe nyere og i orden, og inngangsdøren var fra 2018. Begge var TG 1 og funksjonstestet. Da måtte kjøper kunne regne med at de fungerte. Feilene var en mangel.

Prisavslaget ble satt til kostnaden ved å rette feilen. Kostnadene var 43 344 kroner, og det ble ikke gjort fradrag for at dørene var nyere. Nemnda fant det sannsynliggjort at begge dørene måtte byttes. Kjøper må selv bære en egenandel på 10 000 kroner. Prisavslaget ble dermed 33 344 kroner, med forsinkelsesrenter. Kravet om bosted i to måneder førte ikke frem, fordi boligen ikke var ubeboelig under arbeidene. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsgraden og teksten om hver bygningsdel bestemmer hva du kan forvente. Der rapporten advarer, som ved bad og gulv i en gammel bolig, er det vanskelig å vinne frem. Der en bygningsdel er beskrevet som nyere og i orden, står du sterkere.

Den viser også at et krav med mange poster kan falle på de fleste, men likevel gi et beløp for noen få. Hver post vurderes for seg.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 314 092 kroner for lekkasje, bad, gulv og dører i en tomannsbolig fra 1920.
• Bare feilene ved to nyere ytterdører var mangler, fordi de var TG 1 og opplyst i orden.
• Utfallet ble delvis medhold med prisavslag på 33 344 kroner etter egenandel.