Ny taklekkasje etter ufaglært takarbeid: ikke medhold (FinKN 2025-987)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Telemark fra 1979, solgt for 2,36 millioner kroner våren 2024. Kjøper og selger ble enige på egenhånd, og megleren hadde bare et oppgjørsoppdrag. Det fantes derfor ikke noe salgsprospekt. Kjøperen fikk tilstandsrapport og selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på hva han kjenner til) før avtalen ble inngått.

Egenerklæringen opplyste om en tidligere taklekkasje og om at taket var lagt om rundt 2009 og 2010 av en ufaglært. Ny shingel var lagt oppå gammel. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1, mens nedløp, beslag og takkonstruksjon fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten nevnte misfarging i undertak og isolasjon etter tidligere lekkasje og spor etter mus på loftet. Terrengforholdene fikk TG 0, og det stod at terrenget var opparbeidet med grus.

Sommeren 2024 begynte det å dryppe vann fra himlingen på badet i andre etasje, og senere andre steder. Kjøperen merket også at det dannet seg en stor grop på gårdsplassen ved regn, og at hun måtte fylle på grus etter kraftig nedbør.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 145 718 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Beløpet dekket 132 000 kroner for taket og 13 718 kroner for gårdsplassen. Et firma mente lekkasjen kom av at det var tekket over et beslag ved luftehatten, og at det var sprekker i shingelen og feil tekking på ett hjørne av taket. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige, og at tilstandsrapporten ikke fulgte forskriften § 2-9, slik at opplysningene om taket var mangelfulle.

Selgers boligselgerforsikring avslo kravet. Selskapet pekte på at kjøperen hadde fått risikoopplysninger om taket, og at det å fylle på grus i en oppkjørsel er vanlig vedlikehold. Takstmannen hadde ifølge selskapet fulgt forskriften.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Tre forhold veide tyngst.

For det første fant nemnda ikke at forskriften var brutt. Det er takstmannen som vurderer hvilke undersøkelser som er sikkerhetsmessig forsvarlige, og det var ingen konkrete holdepunkter for at selger eller takstmannen hadde holdt tilbake noe (§ 3-7).

For det andre var det opplyst at arbeidene på taket var gjort av en ufaglært. Da kan ikke kjøperen forvente samme kvalitet som ved fagarbeid. Opplysningen betyr at det er risiko for feil, og skadeårsaken passet med slikt arbeid. Taket hadde riktignok TG 1, men kjøperen var også fortalt om tidligere lekkasje og fuktmisfarging.

For det tredje gjaldt gårdsplassen at regn kan ta med seg løsmasser, og at grus derfor må fylles på av og til. Nemnda mente ikke at det var vist at nedbøren gjorde så omfattende skade som kjøperen hevdet. Det var ingen mangel etter § 3-2.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når salgsdokumentene sier at arbeid på taket er gjort av en ufaglært, tar kjøperen en del av risikoen for at arbeidet er dårlig. Opplysningen om en tidligere lekkasje gjør det vanskeligere å hevde at en ny lekkasje var uventet. Saken viser også at kjøperen må sannsynliggjøre omfanget av en skade, ikke bare at den finnes. En grusoppkjørsel som mister masse ved regn regnes ikke uten videre som en mangel.

Kort oppsummert

• Ny taklekkasje og grus som ble vasket bort fra gårdsplassen i en enebolig fra 1979 solgt uten salgsprospekt.
• Salgsdokumentene hadde opplyst om tidligere lekkasje og at taket var lagt av en ufaglært.
• Kjøperen krevde 145 718 kroner og fikk ikke medhold.