Asbest og smuldret avløpsrør i enebolig fra 1965: ikke medhold (FinKN 2025-360)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965, solgt for 6,4 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at boligen i store deler fremsto som fra byggeåret, og at det måtte påregnes en del renovering og modernisering. Den nevnte også at deler av tilbygget var bygget med ufaglært egeninnsats. Om avløp sto det at eiendommen var tilknyttet offentlig avløp via private stikk- og fellesledninger.

Tilstandsrapporten ga WC og innvendige vann- og avløpsrør TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og påpekte at rørene var fra 1965 og skulle regnes som utgått på dato. Selger skrev i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen) at det en gang hadde kommet kloakk inn i et toalettrom, men at avløpet var spylt og hadde fungert siden.

Kjøperen flyttet ikke inn, men startet oppussing. Kjøperen mistenkte asbest, og undersøkelser bekreftet asbest i pakninger rundt peisen, i skjulte plater over peisen og i platekledning i garasjen. Senere viste en rørinspeksjon at avløpet var tett ved septiktanken. Ved oppgraving fant man bare biter av betongrøret, som hadde smuldret opp. Avløpet fungerte ikke.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 403 119 kroner og forsinkelsesrente. Kjøperen mente asbest var upåregnelig ut fra salgsdokumentene, og at utvendige avløpsrør som var helt ødelagt, heller ikke var påregnelig. Kjøperen mente dessuten at opplysningen om at boligen var tilknyttet offentlig avløp var uriktig når den fysiske forbindelsen var brutt.

Forsikringsselskapet, HDI, avviste kravet. Selskapet viste til at asbest var vanlig i 1965 og at kostnaden til sanering var rundt 30 000 kroner. Selskapet viste også til rørenes alder og risikoopplysningene i tilstandsrapporten og egenerklæringen. Boligen var etter selskapets syn fortsatt tilknyttet det offentlige avløpet, selv om forbindelsen var brutt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og fant ingen mangel etter avhendingsloven § 3-2 eller § 3-8.

For avløpsrørene sluttet nemnda seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Rørene var gamle og var risikoopplysninger gitt før salget, så avviket var påregnelig. Opplysningen om offentlig avløp var ment å beskrive den tekniske løsningen for boligens avløp. Den var ikke uriktig i lovens forstand (§ 3-8 gjelder uriktige opplysninger fra selger).

For asbesten var nemnda mer i tvil. Nemnda understreket at asbest ikke uten videre er påregnelig. I en annen sak hadde nemnda kommet til mangel fordi asbestplater var knust, noe som gir helserisiko og dyrere håndtering.

Her var bildet annerledes. Kjøperens egen rapport beskrev at platene i garasjen sto bra så lenge de fikk stå i ro. Omfanget var begrenset, og kostnaden lav. Nemnda gjorde en samlet vurdering av helserisiko, omfang, utbedringsbehov og fremtidige merkostnader ved vanlig oppussing. Alt tatt i betraktning lå avviket innenfor det forventbare. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at asbest i en bolig fra 1965 ikke automatisk er en mangel. Alder, omfang og kostnad teller, og det samme gjør om materialene er ødelagt slik at de utgjør en helserisiko.

Gamle rør som er beskrevet som utgått på dato, gjør at kjøperen må regne med utskifting. Det gjelder også utvendige rør selv om feilen er større enn ventet, når salgsdokumentene har advart om alderen.

Saken viser også at et lite krav lett blir borte i egenandelen, og at en påstand om uriktig opplysning må knyttes til hva opplysningen faktisk skulle beskrive.

Kort oppsummert

• Asbest i peis og garasje og et smuldret utvendig avløpsrør i en bolig fra 1965.
• Nemnda mente asbesten var begrenset og ikke ødelagt, og at rørene var gamle og påregnelige.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 403 119 kroner.