Arealavvik i leilighet var forlikt: ikke medhold (FinKN 2026-591)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet på Østlandet, oppført i 1986 og solgt for 3,75 millioner kroner ved kontrakt datert 8.4.22. Salgsoppgaven oppga et areal i primærrom (P-rom, altså rom for varig opphold) på 36 kvadratmeter. Etter overtakelsen innhentet kjøperen en rapport som målte leiligheten til 34 kvadratmeter. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet i desember 2023. Reklamasjonen gjaldt både arealet og frosne vannrør.

Selskapet lot deretter takstmannen som hadde skrevet tilstandsrapporten ved salget, og en uavhengig takstmann, måle boligen på nytt. De kom til 36 kvadratmeter når alle innvendige sjakter og rørkasser ble regnet med. Selskapet mente derfor at det ikke var noe arealavvik. Kjøperen fikk spørsmål om å kommentere målingen, og om egen takstmann ville måle på nytt. Svaret var at det ikke var lagt opp til flere målinger.

I juli 2024 la selskapet frem et tilbud om minnelig løsning. Tilbudet ble beskrevet som et fullt og endelig oppgjør for de fremsatte reklamasjonene. Kjøperen godtok det 30.9.24, med forbehold om utbedring av vannrørene.

Senere høsten 2024 skulle kjøperen selge leiligheten videre. Da kom det frem at «kassen» på hemsen ikke kunne regnes med i arealet, fordi den var innkassing av naboens trappeløp. En 3D-måling viste 34 kvadratmeter. Boligen ble solgt i november 2024 for 4,21 millioner kroner, markedsført med 34 kvadratmeter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 233 889 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 11 500 kroner i takstutgifter, 130 000 kroner i erstatning for sakskostnader og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at forliket var inngått på bristende forutsetninger, og at det derfor kunne settes til side etter avtaleloven § 36 (en regel som lar retten endre eller sette til side avtaler som er svært urimelige). Kjøperen pekte også på at begge takstmennene som målte i januar 2024 hadde egne interesser i utfallet, og at målingene derfor kunne være mindre pålitelige. I tillegg mente kjøperen at et for lite areal er en mangel etter § 3-3 og § 3-8.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, mente at arealavviket var dekket av forliket. Det bestred at forliket bygget på bristende forutsetninger. Selskapet pekte på at kjøperen før forliket hadde hatt mulighet til å undersøke mer og rådføre seg med egne representanter og fagkyndige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Tre forhold var avgjørende.

For det første er hovedregelen at et forlik avslutter saken med endelig virkning. Hvis det var lett å gjenåpne forlik, ville det bli mindre attraktivt å inngå dem. Hva forliket omfatter, avgjøres ved å tolke ordlyden og se på reklamasjonene som lå bak.

For det andre nevnte den skriftlige korrespondansen før forliket både arealavvik og frosne rør. Da var det naturlig å forstå forliket som en løsning av hele saken. Kjøperen hadde dessuten fått anledning til å kommentere kontrollmålingen og hadde selv sagt nei til ny oppmåling.

For det tredje ga ikke avtaleloven § 36 grunn til å sette forliket til side. Bestemmelsen er en sikkerhetsventil som ifølge praksis skal brukes med stor varsomhet. Nemnda fant ikke at kjøperens anførsler ga grunnlag for en annen vurdering. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik som er formulert som fullt og endelig oppgjør er vanskelig å komme ut av, også når en ny opplysning senere gir et bedre bilde av feilen. Det som teller, er hva som var tatt opp i korrespondansen før forliket, og hva ordlyden sier. Har du reklamert på flere forhold, er det de forholdene forliket dekker.

Det spiller også en rolle om du fikk anledning til å kontrollere tall og målinger før du godtok. Saken viser at nemnda legger vekt på at kjøperen har hatt reell mulighet til å undersøke, og at det er lite rom for å angre etterpå.

Kort oppsummert

• Leiligheten var 34 kvadratmeter og ikke 36 som opplyst, men kjøperen hadde godtatt et forlik som fullt og endelig oppgjør.
• Nemnda mente at arealavviket var omfattet av forliket, og at det ikke var grunnlag for å sette det til side.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale noe mer.